В 2026 году вопрос «реально ли купить квартиру» звучит уже не теоретически, а очень приземлённо. Льготная ипотека, к которой все привыкли за последние годы, фактически осталась в прошлом, а рыночные ставки стали ощутимо высокими. Но рынок на этом не остановился. Покупатели перестраиваются, ищут новые форматы сделок, а застройщики всё чаще предлагают альтернативы классической ипотеке. Поэтому вместо абстрактных рассуждений логичнее посмотреть, в каких условиях мы находимся сейчас и какие варианты покупки действительно работают.
Что происходит с ипотекой
Главный вопрос в доступности жилья сегодня — цена денег. В начале 2026 года ипотека по-прежнему дорогая и напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ. По оценкам рынка, обычная ипотека без господдержки большую часть года будет держаться в районе 18–20% годовых. Быстрого возврата к «нормальным» 10–12% ждать, увы, не приходится.
Да, такие ставки заметно усложнили покупку квартиры через классический ипотечный кредит. Уже в 2025 году переплата по ипотеке легко уходила в миллионы, поэтому многим приходилось брать кредиты на 25–30 лет, просто чтобы платёж выглядел подъёмным.
Однако рынок не стоит на месте
Даже при дорогой рыночной ипотеке покупка квартиры всё ещё возможна — просто сценарии стали другими. Сегодня работает сразу несколько вариантов, которыми реально пользуются покупатели.
1. Льготные и государственные программы
Часть господдержки никуда не исчезла. Например, семейная ипотека с фиксированной ставкой по-прежнему доступна для определённых категорий семей, и государство заранее продлевает такие программы, чтобы рынок мог на них опираться. Кроме того, обсуждаются форматы, где ставка зависит от количества детей — для многодетных семей условия могут стать заметно мягче.
2. Рассрочки от застройщиков
В 2025–2026 годах рассрочка перестала быть редкостью. Застройщики всё чаще предлагают поэтапную оплату вместо классической ипотеки, особенно в новых проектах. Для многих покупателей это стал основной способ войти в сделку без огромной переплаты банку, и в ряде регионов такие схемы уже занимают значительную долю реальных продаж.
3. Ипотека от застройщика
Ещё один рабочий вариант в 2026 году — ипотека от застройщика. По сути, это совместные программы девелопера и банка, где часть процентной нагрузки субсидирует сам застройщик. За счёт этого покупатель получает ставку заметно ниже рыночной — особенно на первые годы кредита.
Такие программы часто используют как «мост»: квартира покупается сейчас, платёж остаётся относительно комфортным, а дальше возможны рефинансирование или переход на другие условия, если ставки на рынке снизятся. Для многих покупателей это способ не откладывать покупку на неопределённое будущее и зафиксировать цену квартиры уже сегодня.
Что с ценами и предложением
Наряду с высокой стоимостью кредитов, цены на квартиры продолжают расти. В 2026 году цены на первичном рынке ожидают дальнейшего увеличения из-за роста затрат, дефицита предложений и постепенного оживления спроса.
Общее количество новых проектов и объем предложения в крупных городах снижаются — в Москве застройщики запускают меньше новых объектов, чем год назад, а существующее предложение сокращается. Это повышает цены и создаёт ощущение, что ждать «падения» рынка бессмысленно.
Практические стратегии для 2026 года
Если рассматривать покупку квартиры именно в 2026 году, то разумно ориентироваться на несколько практических подходов:
Подготовка бюджета заранее.
Высокие ставки и цены означают, что собственное финансирование (накопления на первоначальный взнос, инвестиции, альтернативные источники дохода) будет играть ключевую роль.
Рассматривать льготные программы.
Даже учитывая, что льготная ипотека имеет жёсткие требования — по составу семьи, доходу или объекту — она всё равно оказывается выгоднее обычного рынка. Ставка по таким программам заметно ниже среднерыночной, и для тех, кто под неё подходит, это по-прежнему самый дешёвый способ купить квартиру в 2026 году.
Использовать рассрочки от застройщиков.
Это эффективный способ снизить нагрузку на текущий доход и распределить платежи на длительный срок без необходимости брать крупный банковский кредит.
Условия изменились, цель осталась достижимой
2026 год — это точно не про «лёгкую ипотеку», к которой многие привыкли ещё несколько лет назад. Ставки высокие, хороших квартир на рынке меньше, и ощущение простоты сделки давно исчезло.
Но при этом покупка квартиры всё ещё реальна. Просто сегодня она чаще строится не на одной стандартной ипотеке, а на комбинации инструментов: льготных программ, рассрочек от застройщиков, субсидированных ставок и гибких схем оплаты.
Важно сразу принять: ипотеки «под 7–8% для всех» больше нет. Зато есть альтернативы и государственная поддержка, которые позволяют прийти к собственному жилью даже в нынешних, далеко не идеальных условиях рынка.
Не тратьте время на поиски сами — мы бесплатно составим подборку квартир под ваши цели и бюджет, а также расскажем, как оформить покупку с выгодой. Просто напишите в чат «Новостройка».