📍Счастливое место , Крым

📍Счастливое место , Крым

Прошу обратить внимание‼️

Локация: прибрежная зона Формат: курортный жилой комплекс Статус: квартира (жилое) Класс: курортный / комфорт+ Управление: управляющая компания Фокус: курорт + сервис + готовность «под ключ»

Объект для расчёта взяла следующий: Студия 26,7 м² Стоимость: 8 023 000 ₽ Семейная ипотека Первоначальный взнос:

20% = 1 604 600 ₽ 📌Отделка и мебель: включены

🤍РАЗБОР ДЛЯ ИНВЕСТОРА

«Что именно мы покупаем»

Фактически мы покупаем курортный жилой актив, а не городскую инвестиционную квартиру.

Это: не про постоянное проживание не про долгосрочную городскую аренду

Это продукт под: курортный спрос посуточную и сезонную аренду, формат «приехал — живёшь — уехал»

Ключевая ценность локация + сервис + управляющая компания + отсутствие затрат на ремонт.

Вывод Это готовый курортный инструмент, а не квадратные метры ради метража.

«Считаем цифры, без фантазий»

🤍СТРУКТУРА СДЕЛКИ

Цена: 8 023 000 ₽ Взнос: 1 604 600 ₽ Кредит: 6 418 400 ₽

Семейная ипотека 6% Платёж (30 лет): ~38 500 ₽ в месяц

Дополнительно: Ремонт и мебель включены — нет доинвестирования 800–1 200 тыс ₽, как в аналогах.

🤍АРЕНДА (РЕАЛИСТИЧНЫЙ СЦЕНАРИЙ)

Сезонная модель, а не «круглый год».

Консервативная модель аренды:

Высокий сезон 90 дней × 6 000 ₽= 540 000 ₽

Средний сезон 90 дней × 4 000 ₽= 360 000 ₽

Итого валовая аренда в год ≈ 1 050 000 ₽

Управляющая компания (25%) − 262 500 ₽

Операционные расходы / амортизация (5%) − 52 500 ₽

Чистый доход до налога ≈ 735 000 ₽

НДФЛ 13% ≈ 95 550 ₽

ЧИСТЫЙ ДОХОД НА РУКИ ≈ 639 000 ₽ в год ≈ 53 250 ₽ в месяц

СРАВНЕНИЕ С ИПОТЕКОЙ

Ипотека 38 500 ₽ × 12 = 462 000 ₽ в год

Чистая аренда ≈ 639 000 ₽

ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК +177 000 ₽ в год +14 700 ₽ в месяц

Вывод Аренда перекрывает ипотеку и даёт положительный cashflow.

«Достижима ли цель инвестора»

Если цель: перекрывать ипотеку — да иметь плюс по кэшфлоу — да не заниматься ремонтом и управлением — да

Если цель: стабильная городская аренда 12 месяцев — нет

Вывод Финансовая цель достижима при курортной стратегии.

«Подходит ли под стратегию»

Buy-to-let — да, сезонно Income — да, курортный Capital preservation — да Lifestyle / отдых — да

Это рабочий курортный актив, а не «красивая дача у моря».

«Фактор времени»

Горизонт: 5–7 лет

Причины роста стоимости: развитие курортной инфраструктуры Крыма ограниченность прибрежных земель рост внутреннего туризма формирование управляемых курортных комплексов

КАПИТАЛИЗАЦИЯ (РОСТ СТОИМОСТИ)

Базово 8% 8,0 → 11,75 млн ₽

Активный курортный рост 10% 8,0 → 12,9 млн ₽

Прирост стоимости: от 2,2 до 4,9 млн ₽

ROI НА СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ

Собственные вложения 1 604 600 ₽

Доход от аренды за 5 лет ≈ 885 000 ₽

Рост стоимости 2 200 000 – 4 900 000 ₽

Суммарный результат за 5 лет ≈ 3,1 – 5,8 млн ₽

ROI за 5 лет ≈ 190% – 360%

🚩КРАСНЫЕ ФЛАГИ

Сезонный характер дохода Зависимость от турпотока Небольшая площадь

⛳ЗЕЛЁНЫЕ ФЛАГИ

Жилой статус Семейная ипотека Ремонт и мебель включены Управляющая компания Курортная инфраструктура Положительный cashflow

ФИНАЛЬНЫЙ ВЕРДИКТ

— это инвестиционный курортный актив, а не эмоция.

⚡Здесь: • аренда перекрывает ипотеку • есть реальный кэшфлоу • есть рост стоимости • есть понятный сценарий управления

Это не объект «на попробовать». Это объект для тех, кто понимает, как работает курортная недвижимость и умеет считать.

@lyubovgorodilova

#крым