В последний вагон уходящего поезда: спрос на льготную ипотеку резко вырос в декабре 2025 года

Декабрь 2025 года стал абсолютным рекордсменом по объёму выдачи ипотечных кредитов за весь год. Банки выдали ипотеки на 800 млрд рублей - это на 62% больше, чем в ноябре, и почти в три раза выше показателя декабря 2024 года. За весь 2025 год банки выдали чуть меньше 4,4 трлн рублей - на 9% ниже результата предыдущего года.

Почему именно в декабре случился «ипотечный бум»

Главный драйвер - ожидание серьёзных изменений в условиях семейной ипотеки уже с 2026 года. С 1 февраля вводится правило «одна льготная ипотека на семью» (оба супруга обязательно созаёмщики), а ставки станут дифференцированными в зависимости от количества детей. Кроме того, с 1 января 2026 года уменьшилось субсидирование банков по льготным программам.

Застройщики активно использовали эту информацию в маркетинге: предупреждали о возможных проблемах с одобрением и выводом сделок в новом году. Это подстегнуло спрос - люди спешили зафиксировать льготные условия.

Дополнительно сыграла сезонность: конец года - традиционно пик ипотечных сделок. Клиенты завершали покупки до Нового года, застройщики выполняли планы продаж, а многие получили премии и бонусы, которые можно было направить на первоначальный взнос.

Рыночная ипотека все еще недоступна

Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ с 21% летом до 16% к концу года, рыночные ставки по ипотеке оставались заградительными. В декабре средневзвешенная ставка на первичном рынке составила 21,3%, на вторичном - 21,2% годовых.

Снижение ключевой ставки сделало банковские вклады менее привлекательными - часть средств населения переориентировалась на недвижимость.

Что ждёт рынок в 2026 году

Прогнозы участников рынка умеренно оптимистичные, но сдержанные.

Дальнейшее постепенное снижение ключевой ставки (по оценке ЦБ - до 12% к концу года) даст толчок. Доля льготной ипотеки резко сократится. В 2025 году она занимала рекордные 80% выдачи. В 2026-м основной драйвер роста - собственные программы банков и рефинансирование. Январь может стать «провальным» - некоторые банки уже временно приостанавливали приём заявок по семейной ипотеке из-за перехода на новые правила (в частности, Т-Банк подтвердил паузу на 1-1,5 недели).

Серьёзным тормозом спроса остаются высокие цены на жильё. По данным аналитического центра Дом.РФ, в 2025 году новостройки подорожали на 10,2% в номинальном выражении. Стоимость квадратного метра в разных регионах составляет от 1 до 3 среднемесячных зарплат - это делает покупку жилья всё менее доступной для большинства семей.

Декабрь 2025-го стал ярким финальным аккордом эпохи массовой льготной ипотеки. В 2026 году рынок перейдёт в более «взрослый» режим - с меньшей господдержкой, более высокими ставками и акцентом на собственные продукты банков.