Индекс самых дорогих квартир РСА в TOP-100 за год прибавил 11% и достиг 1,32 миллиона рублей за квадратный метр. Для сегмента ультра-элитной недвижимости это не всплеск на эмоциях, а системный сигнал. Рынок демонстрирует устойчивость даже в условиях ограниченного кредитования, и именно поэтому текущая динамика выглядит не финалом, а отправной точкой.
Готовый продукт против «бетона»
Один из ключевых драйверов роста — ситуация на первичном рынке. Новостройки все чаще сталкиваются с задержками ввода, удорожанием материалов и пересборкой финансовых моделей. На фоне этого покупатель с крупным капиталом все чаще делает выбор в пользу готового жилья. Вторичный рынок в элитном сегменте предлагает понятный актив — с документами, историей, качеством и без строительных рисков. В условиях неопределенности именно завершенный продукт становится ценностью, за которую готовы платить премию.
Исчерпание ликвидных лотов
Второй фактор — структурный дефицит. Ультра-элитные объекты на вторичном рынке вымываются быстрее, чем пополняется предложение. Самые дорогие квартиры страны — стоимостью до 4 миллиардов рублей — находятся в закрытых продажах и практически не выходят в открытую экспозицию. Новых аналогов в традиционных локациях — на Остоженке, Арбате, Патриарших — не появляется. Историческая застройка, ограничения по новым проектам и высокая планка качества делают такие лоты по-настоящему невосполнимыми.
Инфляция ожиданий как ценовой фактор
Цены растут не только из-за фактического спроса, но и из-за ожиданий. Продавцы элитной недвижимости закладывают в стоимость будущие риски: инфляцию, изменение налоговой нагрузки, рост издержек на содержание и реконструкцию. Это особенно заметно в сегменте трофейных квартир, где собственники не готовы к дисконту и предпочитают удерживать актив, чем продавать его ниже внутренней оценки.
По словам владельца агентства «Ашихмин и партнеры» Григория Ашихмина, происходящее на рынке нельзя называть пузырем. «Мы видим не перегрев, а переоценку ценностей. Если суммарная стоимость сотни самых дорогих квартир уже приближается к 147 миллиардам рублей, это означает, что рынок адаптировался к новым реалиям. Потенциал роста в 2026 году напрямую связан с возвращением крупных капиталов в Россию и их стремлением к максимально надежным активам», — отмечает эксперт.*
Стоит ли ждать отката цен
Ожидание снижения цен в сегменте вторичной элитной недвижимости сегодня выглядит малореалистичным. Предложение ограничено, спрос поддерживается «живыми деньгами», а альтернатив для сохранения капитала сопоставимого уровня надежности по-прежнему немного. Прогноз агентства однозначен: ждать отката не имеет смысла. Вход в трофейные активы — фиксация цены перед следующим витком.