Антон продал квартиру в Москве за 8 миллионов и построил модульный дом 80 м² в Подмосковье за 4,5 миллиона. На оставшиеся деньги купил второй модульный дом — сдаёт туристам через Airbnb за 8 тысяч в сутки. За лето заработал 720 тысяч рублей. Окупаемость — 3,5 года.
Его сосед Владимир год строит кирпичный коттедж. Вложил уже 6 миллионов, живёт на стройке в бытовке. До заселения — ещё минимум полгода и ещё 2 миллиона.
Разница между ними — скорость и подход. Один живёт и зарабатывает. Второй строит и надеется.
Модульные дома в России из экзотики превратились в мейнстрим. За последние несколько лет рынок модульного строительства прошёл путь от дачных бытовок до настоящих домов будущего: тёплых, энергоэффективных и готовых к проживанию за считанные недели.
Но главный вопрос: это устойчивый тренд или очередной пузырь, который лопнет, как рынок доткомов? Давайте разбираться без хайпа.
Цифры, которые говорят сами за себя
По данным аналитической компании Research and Markets, рынок модульных домов к 2027 году достигнет $157 миллиардов, демонстрируя стабильный рост на 6,3% в год.
В России тренд ещё более выраженный. Сегодня модульные технологии выбирают не только те, кто хочет быстро построить загородный дом, но и застройщики малых гостиниц, владельцы баз отдыха, кафе и даже школы.
Спрос на модульные дома многослойный: частники хотят доступное и быстрое жильё, туризм — стиль и мобильность, бизнес — скорость окупаемости и массовые решения, а государство — быструю социальную инфраструктуру.
Но вот что интересно: настоящая цена модульного дома «под ключ» в 2025 году начинается от 2,2–2,5 миллиона рублей за площадь 40–50 м². Средняя цена по России за дом 60–70 м² — около 3,5–4,5 миллионов рублей.
Это дешевле квартиры в спальном районе Москвы. И в 1,5-2 раза дешевле, чем строить кирпичный дом той же площади.
Аргументы ЗА: почему это тренд, а не пузырь
Аргумент №1: Скорость — убийца традиционного строительства
Компактный дом площадью 30–80 м² можно полностью подготовить к заселению примерно за месяц: фундамент возводится за одну-две недели, производство модулей занимает до четырёх недель, а монтаж на участке — не более трёх дней.
Традиционный дом той же площади строится 8-12 месяцев минимум. За это время вы платите аренду (если ещё не переехали), живёте в стрессе от стройки, теряете время и нервы.
Реальная история:
Марина из Казани заказала модульный дом в марте 2025 года. В апреле её уже установили. В мае она переехала. Сэкономила 10 месяцев аренды (по 30 тысяч в месяц) = 300 тысяч рублей. Плюс нервы целы.
Её подруга Света начала строить кирпичный дом в том же марте. Сейчас декабрь — она всё ещё на стройке. Потратила на аренду 300 тысяч, плюс дом обошёлся на 40% дороже из-за роста цен на стройматериалы за год.
Аргумент №2: Предсказуемый бюджет
Модульное жильё привлекает клиентов не только скоростью, но и удобством. Фиксированная стоимость типовых модулей обеспечивает прозрачный бюджет и снижает риск непредвиденных расходов.
В традиционном строительстве бюджет растёт как снежный ком. Заложили 5 миллионов — по факту потратили 7,5. Материалы подорожали, рабочие накрутили, погода задержала, что-то забыли учесть.
В модульном доме вы платите фиксированную сумму. Договорились на 3,5 миллиона — получите дом за 3,5 миллиона. Все риски берёт на себя производитель.
Аргумент №3: Технологии нового поколения
Модульные дома 2025 года — это не просто стены и крыша, а целая экосистема, управляемая с помощью смартфонов и голосовых помощников.
В модульные дома всё чаще интегрируются системы «умный дом» — управление освещением, отоплением и вентиляцией через мобильное приложение.
Плюс энергоэффективность: современные системы позволяют сэкономить до 70% на энергопотреблении за счёт оптимизации использования накопленной энергии.
Аргумент №4: Инвестиционная привлекательность
С экономической точки зрения технология выгодна как покупателям, так и инвесторам. Для частных клиентов она позволяет быстрее переехать в собственный дом и сэкономить на аренде, а для инвесторов — ускорить ввод объектов в эксплуатацию и быстрее вывести их на рынок аренды.
Реальный кейс:
Сергей купил участок в Карелии рядом с озером за 800 тысяч. Поставил три модульных домика по 2 миллиона каждый. Итого: 6,8 миллионов вложений.
Сдаёт через Airbnb туристам. Летний сезон (июнь-август): 12 тысяч за домик в сутки. Средняя загрузка — 80%. Доход за три месяца — около 2,6 миллиона рублей.
Зимний сезон (декабрь-февраль): рыбаки, лыжники. Средняя загрузка — 50%. Доход — около 1,1 миллиона.
Межсезонье (весна-осень): минимальная загрузка, но тоже есть спрос. Ещё около 600 тысяч.
Итого за год: около 4,3 миллиона дохода. Минус налоги, коммуналка, обслуживание — чистыми остаётся примерно 3 миллиона.
Окупаемость — 2,3 года. После этого — чистая прибыль.
Попробуйте так же с кирпичными коттеджами. Строить три года, вложить 12 миллионов, окупать лет 5-7.
Аргументы ПРОТИВ: почему это может быть пузырём
Аргумент №1: Перенасыщение рынка
Все ринулись в модульные дома. Каждый второй предприниматель думает: «Куплю участок, поставлю домики, буду сдавать туристам».
В Подмосковье, Карелии, Алтае — везде появляются десятки новых объектов каждый месяц. Конкуренция растёт. Цены на аренду падают. Загрузка снижается.
Реальная история:
Игорь в 2023 году поставил глэмпинг в Тверской области. Первый год сдавал домики за 10 тысяч в сутки, загрузка — 90%. Заработал отлично.
В 2024 рядом открылось ещё четыре глэмпинга. Цены упали до 7 тысяч. Загрузка — 60%. Доход упал вдвое.
В 2025 цены — 5 тысяч, загрузка — 40%. Игорь еле окупает расходы.
Аргумент №2: Качество — лотерея
Рынок растёт быстро. Появляется куча «гаражных» производителей, которые делают дома на коленке. Используют дешёвые материалы, нарушают технологию, обещают одно — делают другое.
Клиент видит красивую картинку на сайте, платит деньги, а получает дом, который через год начинает гнить, промерзать, протекать.
Реальный отзыв:
«Заказали модульный дом за 3 миллиона. Обещали тёплый, под ключ, с отделкой. Привезли — стены тонкие, утеплителя мало, отделка косая. Первую зиму жили — счета за электричество по 25 тысяч в месяц, потому что всё тепло уходит. Производитель пропал, телефоны не отвечают».
Аргумент №3: Проблемы с кредитованием
Банки неохотно дают ипотеку на модульные дома. Для них это «неклассическая недвижимость». Риски выше, ликвидность ниже.
Результат: большинство покупает за наличные. А если денег нет — вообще не покупает.
Это ограничивает рынок. Не все могут выложить 3-5 миллионов сразу.
Аргумент №4: Мода пройдёт
Сейчас модульные дома — тренд. Все хотят «быстро и дёшево». Но через 3-5 лет, когда рынок насытится, интерес может упасть.
Люди вернутся к традиционным домам. Модульные будут восприниматься как «времянка», даже если по факту это не так.
Цены на вторичные модульные дома упадут. Продать будет сложно.
Так тренд или пузырь?
Честный ответ: И то, и другое.
Это тренд, потому что:
- Технология действительно работает и решает реальные проблемы (скорость, цена, предсказуемость)
- Спрос многослойный: частники, бизнес, туризм, государство
- Глобальный рынок растёт на 6,3% в год — это устойчивая динамика
- Экологичность и энергоэффективность — долгосрочные тренды
Но есть признаки пузыря, потому что:
- Слишком быстрый рост числа игроков → перенасыщение → падение цен
- Много недобросовестных производителей → разочарование клиентов
- Завышенные ожидания по доходности от сдачи в аренду
- Отсутствие банковской поддержки (ипотека)
Кто выиграет, кто проиграет
Выиграют:
- Те, кто вошёл рано (2020-2023) и уже окупил вложения
- Профессиональные производители с репутацией и качеством
- Инвесторы, которые покупают в уникальных локациях (у моря, озера, гор)
- Те, кто использует модульные дома для собственного проживания, а не спекуляций
Проиграют:
- Опоздавшие, кто заходит в перенасыщенные локации
- Те, кто покупает у непроверенных производителей
- Инвесторы с завышенными ожиданиями по доходности от аренды
- Спекулянты, рассчитывающие на быстрый рост цен на вторичном рынке
Что делать инвестору в 2026 году
Если хотите вкладываться:
- Выбирайте проверенных производителей. Выбирайте не по красивой картинке, а по репутации застройщика. Смотрите отзывы, не стесняйтесь спрашивать.
- Считайте реальную окупаемость. Не верьте обещаниям «окупится за год». Реально — 3-5 лет при хорошей локации и управлении.
- Локация решает всё. Модульный дом в 50 км от Москвы и модульный дом на Байкале — разные инвестиции. Первое — рискованно, второе — перспективно.
- Диверсифицируйте. Не вкладывайте все деньги в один объект. Лучше три домика в разных локациях, чем один большой глэмпинг.
- Не спешите. Рынок не исчезнет за месяц. Изучите, посмотрите реальные объекты, поговорите с владельцами.
Если НЕ хотите вкладываться:
Это тоже нормально. Модульные дома — не для всех. Если вам ближе традиционная недвижимость (квартиры, коммерческие площади) — занимайтесь ими.
Главное — не гнаться за хайпом. Любой тренд рано или поздно стабилизируется. Те, кто вошёл с умом, заработают. Те, кто прыгнул на волну, не разобравшись, — потеряют.
Итог: мой взгляд
Модульные дома — это устойчивый тренд с элементами локальных пузырей.
Технология останется. Но не все инвесторы заработают. Рынок пройдёт стадию очистки: слабые производители уйдут, неудачные проекты закроются, цены стабилизируются.
Через 3-5 лет модульные дома станут обычной частью рынка недвижимости. Как сейчас каркасные дома — никого не удивляют, просто один из вариантов.
Главный вопрос: успеете ли вы войти до того, как конкуренция съест маржу?
Хотите инвестировать в недвижимость без рисков модульных домов?
Если интересна доходность 35% в недвижимости и вход в сделки от 50 000 рублей, можно вместе со мной: https://t.me/+vgfytI0zc4gzOTgy
В канале я разбираю разные форматы инвестиций в недвижимость: от модульных домов и глэмпингов до коммерческой недвижимости и краудинвестинга. Показываю реальные кейсы, цифры, риски.
Там же регулярно публикую:
- Обзоры новых проектов с расчётом окупаемости
- Разборы локаций: где перспективно, где уже поздно
- Кейсы инвесторов: кто заработал, кто потерял и почему
- Как выбрать производителя модульных домов и не попасть на брак
- Альтернативные форматы: апарт-отели, ЗПИФы, стрит-ритейл
Подписывайтесь — и узнаете, как зарабатывать на недвижимости без миллионных вложений и с минимальными рисками. Честные разборы, без розовых очков и хайпа.
Встретимся в канале! 👋
P.S. В следующем посте разберём конкретный кейс: инвестор вложил 10 миллионов в глэмпинг, через год прогорел. Что пошло не так и как этого избежать.