Замороженные БЦ и растущие ставки: карта доходности по городам РФ 2025–2026 🏢📉
📌 Что происходит с офисами в России
- Москва не сдала и половины офисов, заявленных на 2025 год:
👉 Перенесено ≈693 тыс. м² — максимум за 10 лет.
- В 2024 году сдвинули ввод ещё 457 тыс. м², это 44% от заявленных.
- Многие проекты стартовали 3–4 года назад, на сломе логистики, подорожании стройки и смене арендаторов.
- По России заметен объём приостановленных БЦ (в первую очередь Москва, СПб, миллионники): часть в режиме заморозки / slow construction до лучших времён.
⚙️ Что выходит на рынок
- Заявления по вводу офисов класса А на 2025 год — сотни тысяч м², но фактический ввод отстаёт.
- Москва и Санкт‑Петербург — основной драйвер нового предложения.
- Регионы (Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар и др.) — точечные mixed‑use и небольшие БЦ.
🔥 Где самые дорогие офисы (класс А):
Топ по ставкам аренды:
1. Москва — №1, CBD и Москва‑Сити с максимальными ставками и заполнением.
2. Санкт‑Петербург — второй по цене и стабильности.
3. Казань, Екатеринбург, Краснодар — топ‑локации уже подбираются к «столичному» второму эшелону.
👉 Ключевое:
ставки по классу А растут быстрее, чем вводится новое предложение, формируя дефицит качественных площадей.
💰 Куда смотреть инвестору
1. Самый низкий порог входа
Более доступный ticket size при живом спросе:
- Казань, Екатеринбург, Новосибирск, Ростов‑на‑Дону, Краснодар (без ultra‑prime локаций).
2. Где сейчас максимальная доходность от аренды
По связке ставка / цена покупки:
- Топ по доходности — региональные миллионники: можно выйти на доходность выше московской за счёт более низкой цены входа.
- Москва даёт меньший % yield, но:
- выше ликвидность,
- проще досдавать площади,
- меньше дисконт при выходе.
3. Где самая быстрая окупаемость
- BC класса B+/A‑ в регионах с ограниченным качественным предложением и входом ниже рынка.
- Объекты с якорным арендатором и понятным cash-flow отбиваются быстрее, чем «пустой бетон».
🧠 На языке капитала:
- Москва — это парковка денег + статус, низкая волатильность.
- Миллионники — это доходность и быстрая окупаемость, но нужен жёсткий asset‑менеджмент.
🔭 Прогноз на 2026 год
- Перенесённые площади 2024–2025 перетекут в 2026+, создавая отложенное предложение.
- По качественному классу А сохранится дефицит и рост ставок в топ‑локациях.
- Усилится тренд на гибкие офисы, коворкинги, редевелопмент БЦ.
- Стратегия 2026: точечные сделки с сильной локацией и потенциалом «доупаковки».
📊 Итог:
- Нужна надёжность и ликвидность — Москва/СПб, меньшая доходность, но спокойный сон.
- Нужны % и скорость — миллионники с дефицитом качества, но активное управление и риск.
- 2026 — год, когда зарабатывать будут на правильном отборе объектов, а не на общем рынке.
PS. На фото сегодня футуристичная архитектура музея Louis Vuitton в Париже, Франция. Архитектор Фрэнк Гэри
#девелопмент #инвестиции #экономика #строй #тренды #аналитика #город #бизнес
