На авито появился в продаже апартамент в Москва Сити. Ценник 8 млн. рублей. За апартамент площадью 10 м2 без окон. В объявлении называется прогнозный рентный поток в размере 1,2 млн рублей. (Из объявления не совсем понятно – это после вычета затрат на уборку помещений или нет, а эти затраты могут скорректировать доходность от объекта.). Очищаем от налога на имущества и налогов (хотя эти цифры тоже стоило бы проверить), получается 1,124 млн рублей прибыли до уплаты налогов. Это получается 14,5% годовых. Космическая цифра.
Связался с риэлторами, продающими объект. Они сообщили, что он будет сдаваться посуточно. Формула месячного рентного дохода от посуточной аренды= Количество дней в месяце*Загрузка объекта (какой процент дней, когда недвижимость сдаётся арендаторам) * ADR (Average daily rate- средняя стоимость одного дня аренды помещения)
Нормальной загрузкой является 80%.
Количество дней в месяце возьмём 30.
Тогда у нас получается 100 000=30*0,8*ADR.
Отсюда ADR получается 4 166 рублей.
Осмотрим конкурентное предложение. Рядом есть и другие помещения. Например, вот такое.
Да, цена 6 тысяч рублей, зато площади в три раза больше. Со слов риэлтора – помещение никогда не сдавали. При этом почти все объекты низкой квадратуры (8-18м2), что сдаются в башнях Москва Сити, имеют хорошие видовые характеристики. И, как бы это ни звучало имеют окно.
Мне довольно-таки сложно представить, что этот объект будет сдаваться в долгосрочную аренду, при учёте того, что рядом есть апартаменты, которые аренда которых на 30 тысяч больше, а по площади в 5 раз больше.
Надо посмотреть и вот с какой стороны. Этот расчёт сделан исходя из того, что собственник САМ сдаёт свой объект недвижимости. Что довольно трудоёмко. Если же сдача будет осуществляться через Управляющую Компанию, то стоимость аренды потребуется увеличить на 42% при комиссии управляющей компании за аренду в размере 30%. Т.е. за примерно 6000 рублей.
Поэтому считаю, что существует большой риск того, что объект не выйдет на плановые показатели доходности.
А если инвестор не выйдет на желаемые показатели доходности, то логично, что объект будет выставлен на продажу. Но возникает вопрос, а кто его купит? Подозреваю, что по текущей цене желающих будет мало. Дорогие читатели, поделитесь, Вы бы стали инвестировать в этот объект недвижимости?