Покупатели разные, покупаемые объекты тоже.
Ну, и конечно, условия покупки у всех свои. Попробуем объять необъятное? Сегодня я рассмотрю только покупателя, который приобретает недвижимость в Краснодаре исключительно для целей собственного ПРОЖИВАНИЯ и владения сроком не менее 5 лет.
Есть три направления покупательского спроса: вторичное жилье (собственник физическое лицо, уже кто-то жил/сдавал и т.д.), новостройка (продавец-застройщик, никто не жил, чистые документы), загородная недвижимость* (продавец-застройщик, как правило коттеджные поселки).
*Также к загородной недвижимости в рамках данного материала будут относиться земельные участки. Дома с ремонтом, в которых уже кто-то жил будут относиться ко вторичному жилью.
А1: Вторичное жилье за наличный расчет.
Господа, настало Ваше время!
Объектов много, выбор достаточный, переговорный ресурс у вас.
Не спешите - смотрите много, заводите несколько переговорных процессов одновременно. Особенно уязвимы объекты с обременением.
Настаивайте на полной сумме в договорах купли-продажи. Если раньше на этой смотрели снисходительно (покупатели и налоговая), то в текущих условиях и небезопасно и несправедливо.
Несмотря на то, что во втором полугодии 2025 года шаг торга стал достаточно широким (вместо обычных 2-3% стало 4-6%), в ближайшие месяцы он станет еще шире (до 7-10%).
Стоимость на вторичное жилье замерла, - достигла такого уровня, когда проще снять с продажи, чем снижать стартовую (допереговорную) цену. Покупка вторички за наличные привлекательна. Отдельно рекомендую проанализировать - "что покупаем".
Здесь в приоритете "свежая вторичка" - дома сданные 5-6 лет назад (как правило, первые очереди больших микрорайонов) в минимальной потерей привлекательности в дальнейшем.
От чего хочу предостеречь - переговоры с большим шагом торга лучше поручить специалисту. Получить скидку 2-3% - легко, больше - уже требуются навыки.
А2: Вторичка в ипотеку.
Здесь, всё зависит от того о каких условиях идет речь.
Буду за вас спокоен (читай брать можно) если:
- вы рассчитываете погасить ипотеку в пределах 2-3 лет (или доход позволяет или ждем поступлений (скажем, от продажи иного имущества);
- вам требуется взять не более 20% от стоимости квартиры;
- вы рассчитываете существенно (!) снизить ставку рефинансированием кредита (также в пределах года).
Если это ваши случаи, - тогда советую начать подбор и здесь рекомендации в основном те же, что и у покупателей с наличными.
Если нет, - отложите приобретение. Размер первоначального взноса и ключевой ставки определят сроки вашей покупки.
Б1: Новостройка за наличные.
Не такая уж и редкая ситуация.
Товара достаточно, товар разный - свой вариант найдет практически любой бюджет. Повысилась ответственность за покупку и значение будущих планов развития той или иной локации.
С учетом не простой экономической ситуации, предпочтение я бы отдал:
а) сданным проектам или проектам на ближней сдаче (не более полугода);
б) проектам комплексной застройки (от 15 Га, от 15 домов) - Народные Кварталы, Первое место и т.д. (в Краснодаре таких территорий на сегодня - 16).
За наличный расчет у каждого застройщика сегодня можно найти акцию или программу скидок. Даже если ничего не озвучено - задайте вопрос, - как минимум 2-3 тр с м2 вы получите.
Есть варианты рассрочек, но выгодных (где можно было бы часть средств оставить, скажем, во вкладах и добрать выгоду) - практически не осталось. Почти все они связаны с удорожанием объекта покупки.
Стоит ли тянуть с приобретением? Нет.
Не потому, что всё резко изменится (любимая страшилка риэлторов), а именно потому, что ничего резко не изменится, а значит и нет причин чего-то ожидать.
Б2: Новостройка в ипотеку.
Программ у нас на сегодня не так много - семейная, сельская, дальневосточная, для новых территорий, IT... ничего не забыл?
Наиболее жизнеспособные - семейная и IT и семейная. По последней с 01.02.2026 ждем коррективы в части дифференциации ставки в зависимости от количества детей, но все равно - это будет выгоднее чем обычная ставка (как на вторичку).
Застройщики также идут покупателю на встречу, предлагая варианты с субсидированной ипотекой. Это схема, в которой застройщик единовременно оплачивает банку проценты по ипотечному кредиту, а покупатель за это получает от банка более низкую процентную ставку (не так радикально как ранее, но на 1-2,5% найти ниже вполне реально). Конечно, это отражается в покупной стоимости объекта недвижимости (как правило, объект становится дороже).
Что делать покупателю?
- проконсультироваться с ипотечным брокером по поводу программы кредитования на которую он может претендовать (заранее скачайте с госуслуг свою кредитную историю - фраза "у меня кристальная кредитная, вообще не убеждают");
- получить одобрение ипотечной заявки;
- проанализировать дополнительные расходы по сделке, возникающие при подписании кредитного договора (страховка, оценка, электронная регистрация и пр.);
- проанализировать новостройки, которые аккредитованы в банке, одобрившем заявку;
- уточнить возможность получения дополнительной субсидии от застройщика;
- подобрать лучшую планировку;
- оформить бронь и выйти на регистрацию.
... а можно просто позвонить мне и записаться на консультацию, по итогам которой я смогу подобрать для Вас лучший вариант.
Вниз цена не пойдет. Тянуть с покупкой также не советую. Особенно, если вы намерены успеть по прежним условиям семейной ипотеки.
В1: Загородка за наличные.
Здесь покупателя ждут приятные бонусы.
В некоторых локациях у застройщиков имеется "затоварка" и ощущается нехватка наличных - выливается это в скидки (до 500 тр. за дом), акции (скажем, терасса или зона барбекю в подарок и т.д.) и прочие "подарки за покупку".
Также не советую затягивать с покупкой, приближающаяся весна - оживляет спрос и стройку. Дом в зиму зайдет максимально сухим.
Второй важный аргумент - застройщики зачастую опаздывают за поднятием цен (рынок менее консолидированный, чем рынок новостроек). Поэтому, если стоимость метра в новостройках практически без изменений последний год, то в секторе загородки рост (пусть не такой бурный как в 2023-24) продолжится по инерции.
В2: Загородка в ипотеку.
Рекомендация тут схожая с покупкой новостройки в ипотеку.
Если ранее покупка дома в ипотеку была проблемой, то теперь и застройщики, и банки заинтересованы в подобных кредитах. Существенная разница в размере первоначального взноса. Сказки по дома без первоначального или с минимальным ПВ - все, как правило, со страшным концом.
При покупке дома ориентируйтесь на то, что приличные варианты на январь 2026 - это 8-10 млн.рублей в предчистовой отделке, т.е. на первоначальный взнос у покупателя должно быть 2-4 млн.рублей.
Кроме того, не забываем, что потребуются средства на ремонт, обстановку, технику и благоустройство территории (газоны, терассы, посадки и пр.)
В Краснодаре и пригороде строится свыше 50 коттеджных поселков.
В каждом округе и направлении есть достаточное количество вариантов для выбора.
Поэтому, рекомендую, сначала определиться с локацией (исходя из наличия школ, садиков, поликлиник, дорог и общественного транспорта), а уже потом выбирать в ней поселок.
Меня зовут Бондаренко Леонид. Я занимаюсь подбором недвижимости для жизни и инвестиций в Краснодаре - новостройки, загородная недвижимость и вторичка.
Также я преподаю в ИЦ Аквариум новостройки Краснодара и коттеджные поселки Юга.
WA 8 960 888 222 5