Реквизиты: 9 декабря 2025 г., № 18-КГ25-383-К4.
Судьи: Асташов С.В., Киселев А.П., Петрушкин В.А.
Смысл определения
Использование объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не по целевому назначению (например, использование дома ИЖС в коммерческих целях) само по себе не является основанием для признания его самовольной постройкой и сноса. Суды обязаны исследовать возможность устранения допущенных нарушений как альтернативу сносу и правильно определять круг ответственных лиц, возлагая обязанность по сносу только на тех, кто фактически осуществил строительство.
Краткое описание
Администрация г. Краснодар обратилась в суд с иском к трем собственникам земельного участка (Кистеревой И.Г., Просвирякову И.В., Колонтаевскому В.Г.) о признании трехэтажного капитального объекта самовольной постройкой, его сносе и взыскании судебной неустойки. Истец утверждал, что объект возведен без разрешительной документации, с существенными нарушениями строительных норм и используется в коммерческих целях. Ранее на участке находился жилой дом, на реконструкцию которого было получено разрешение, однако в ходе работ был возведен новый объект, отличающийся от параметров разрешения. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили иск, обязав ответчиков снести постройку. Они сочли, что отклонение от параметров разрешения и коммерческое использование объекта являются достаточными основаниями для сноса.
Nota bene
Теперь судам по аналогичным делам необходимо тщательно исследовать, является ли использование объекта ИЖС не по целевому назначению самостоятельным основанием для сноса, оценивать возможность устранения допущенных при строительстве нарушений как альтернативу сносу, и возлагать обязанность по сносу исключительно на лиц, осуществивших самовольное строительство, а не на всех собственников земельного участка.
Рекомендации
Заявителям кассационных жалоб по аналогичным делам следует формировать доводы, основываясь на следующих аргументах:
1. Нецелевое использование не равно самострой:
Ссылаться на пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 г. № 44, согласно которому использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
2. Снос — крайняя мера:
Указывать, что суд не исследовал возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями, что является обязательной альтернативой сносу (пункт 31 Пленума ВС РФ № 44).
3. Отсутствие угрозы и соразмерность нарушений:
Подчеркивать выводы судебной экспертизы об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан. Аргументировать, что допущенные отклонения от параметров разрешения на строительство являются незначительными и не могут служить основанием для применения крайней меры — сноса.
4. Надлежащий ответчик:
Если обязанность по сносу возложена на собственника участка, не принимавшего участия в строительстве, необходимо сослаться на пункт 13 Пленума ВС РФ № 44, разъясняющий, что ответчиком по иску о сносе является лицо, осуществившее самовольное строительство.
Польза
Определение укрепляет защиту права собственности, устанавливая преграду для сноса объектов по формальным основаниям, таким как коммерческое использование дома ИЖС или незначительные отступления от разрешения на строительство. Оно ориентирует судебную практику на поиск баланса публичных и частных интересов, обязывая суды рассматривать возможность легализации постройки через приведение ее в соответствие с нормами, а не принимать безальтернативное решение о сносе.
Последствия
Без вмешательства Верховного Суда РФ заявители были бы незаконно лишены своей собственности. Суды нижестоящих инстанций проигнорировали заключение экспертизы об отсутствии угрозы от постройки и не применили ключевые разъяснения Пленума ВС РФ, предписывающие рассматривать снос как исключительную меру. Обязанность по сносу была бы исполнена, в том числе за счет собственника, не участвовавшего в строительстве, что привело бы к необратимому нарушению конституционного права собственности.
Ключевые слова: самовольная постройка, снос, ИЖС, коммерческое использование, реконструкция, разрешение на строительство, нарушение градостроительных норм, Пленум ВС РФ № 44, приведение в соответствие, надлежащий ответчик.
***
Если Вы оказались в такой же ситуации, — обращайтесь ко мне.
Я имею значительный опыт ведения дел на уровне Верховного Суда РФ.
