Новосибирск долго лидировал по росту цен на жилье в 2023–2024 годах, но сейчас рынок замер. Высокая затоваренность — 59 тысяч строящихся квартир плюс 15 тысяч сданных и непроданных — плюс падение спроса и "неработающая" рыночная ипотека стабилизировали цены в пределах статистической погрешности.
Депозиты выгоднее недвижимости уже второй год подряд
Первую половину года ждите ползучего роста средней цены — дешёвые объекты вымываются, но резких движений не будет.
Триггером для взлёта цен станет снижение ключевой ставки ЦБ до ~12% (ожидается к маю, на старте строительного сезона). Если 25% "депозитных" семей с 130 тысячами рублей на двухкомнатную квартиру перейдут в покупки — цены взлетят.
Неизменны факторы роста и спада цены:
- Политическая ситуация.
- СВО.
- Миграционные потоки.
Вывод новых квартир меньше продаж
Последние три месяца вывод новых квартир меньше продаж (задел минус 2000 единиц), но это "капля в море".
Без потрясений не обойтись: ждёт передел рынка, как в 2009 или 2015 годах.
Перегрев рынка — миф?
ЦБ борется с "перегревом", но в стройке это не работает — дом не заморозишь без банкротства. Переизбыток искусственный:
- Нет рыночной ипотеки: аренда в 2–3 раза дешевле платежа.
- Льготная ипотека (4–6%) + проектное финансирование (ставка с 4% до 9,6%) спровоцировали бум 2022–2023.
- Абсурды: зафиксировано, что один житель Новосибирска взял 26 льготных ипотек!
Перспективные локации: где цены вырастут первыми
Транспортная инфраструктура отстаёт от стройки: +7–8 млн м² за 5 лет, но население не статична, дефицит школ и поликлиник. Спрос растёт там, где инфраструктура развивается.
Опережающий рост:
- Районы у центра и метро
- Новый деловой центр у м. "Октябрьская" — элитно.
- Тихий центр: мало стройки, высокий спрос.
Текст написан на основе эфира: «Тенденции рынка жилой недвижимости».
Текст написан на основе эфира с Сергеем Николаевым – независимым аналитиком-практиком по новостройкам Новосибирска: «Тенденции рынка жилой недвижимости». Посмотреть эфир: https://vk.com/wall-210925213_1235
Еще больше экспертного контента про строительную отрасль в наших социальных сетях: