Интересная особенность договоров аренды и найма заключается в том, что стороны в поисках друг друга, но при этом видят в друг друге только риски. Добросовестные наймодатели ищут надёжных нанимателей и, соответственно, наоборот.
В этой статье я не буду разбирать сам договор в том порядке, в котором я обычно провожу консультации, так как он более чем стандартный в простом его исполнении. Я пойду сразу по болям, которые возникают у сторон и с чем к нам приходят люди, с какими проблемами.
Как и любое соглашение, договор найма начинается с описания участников сделки. И первое, что мы делаем при оформлении или проверке договора, это:
Устанавливаем личности
Начинаем с главного правила, проверяем с кем мы его заключаем: не стесняясь смотрим во все правоустанавливающие документы, именно в оригиналы – паспорта, выписки, доверенности. Доверенность читаем, а не просто смотрим, что она есть.
В этом виде договора существенно больше рисков на этой стадии, чем, допустим, в том же договоре аренды. В аренде посложнее ввести в заблуждение арендатора. В найме – заключили договор, заехали, а через пару дней приехали истинные собственники и вот вы уже на улице.
Аналогичное правило должно работать и в обратную сторону – проверяем кому вы даете в пользование свою собственность, иначе потом будете долго искать крайнего.
Определяем порядок оплаты коммунальных платежей.
Если наймодатель решает оплачивать эти платежи сам, а наниматель возмещает ему расходы, мы закрепляем это в договоре, включая пункт, который обязывает нанимателя предоставлять квитанции любым удобным способом для подтверждения расходов.
Если наймодатель принимает решение, что эти платежи возлагаются на нанимателя, то в этом случае необходимо предусмотреть два момента.
Во-первых, сделать всё, чтобы не допустить просрочки и задолженности – контролировать все лицевые счета. На сегодняшний день практически все управляющие компании и ресурсоснабжающие организации дают возможность отслеживать все платежи удаленно, с собственного компьютера или телефона.
Во-вторых, если пропустили этот момент и не уследили, то тогда применяем обеспечительный платеж, направляем его на возмещение убытков, покрываем расходы на коммунальные платежи.
Минус второго варианта заключается в том, что размер такой задолженности может быть больше, чем размер обеспечительного платежа, который предусмотрен договором. Поэтому, как я всегда говорю, лучше не допустить проблему, чем потом героически её преодолевать.
Ремонт.
Как и с оплатой коммунальных платежей, возможно два варианта.
Недостатки устраняет наймодатель или недостатки устраняет наниматель, но за счет наймодателя.
В жизни часто встречается случаи, когда обязанная сторона, в момент разговора о компенсации понесенных расходов, делает удивлённые глаза и вид не понимающего человека.
Поэтому, если стороны приходят к договоренности о произведении каких-либо действий в отношении помещения, а также за чей счет будут производится эти изменения/улучшения, то это нужно фиксировать в договоре или в дополнительном соглашении.
Мебель и техника.
Всю мебель и технику, находящуюся в помещении, проверяем сразу перед подписанием документов. Абсолютно все имущество, которое наймодатель оставляет в пользовании вместе с квартирой нанимателю, необходимо описать в акте, иначе есть риск по завершению договора увидеть пустую квартиру или получить претензию об утере переданного имущества. Если какие-то вещи нельзя проверить сразу, то в акте делаем отметку – к примеру, стиральная машина не проверена, о результатах проверки уведомим в течение семи дней.
В следующей статье мы рассмотрим процесс проверки исполнения договора, включая порядок оплаты и методы, используемые для контроля выполнения условий соглашения, а также рекомендации по выявлению возможных нарушений.
