Обзор ЖК Setl Ривьера на Октябрьской набережной. Сдача в 2028 году. Цены от 7,65 млн ₽. Подойдет инвесторам и для первого жилья. Разбираем плюсы, минусы и юридические риски.
Локация и инфраструктура района: первая линия и «шумная» романтика
Жилой комплекс «Setl Ривьера» возводится в правобережной части Невского района, непосредственно на Октябрьской набережной. Главный козырь проекта — первая береговая линия Невы. Юридически это означает, что панорамный вид из ваших окон на речную гладь защищен от новой застройки: перед домом просто негде втиснуть еще одно здание. С точки зрения инвестиций — это «золотой» фонд, такие объекты всегда растут в цене быстрее типовых кварталов.
Однако на практике вижу важный нюанс, о котором застройщик в буклетах упоминает вскользь. Набережная — это оживленная и очень шумная магистраль. Клиенты часто думают, что будут гулять вдоль воды с коляской, но в реальности это место сейчас мало пригодно для променада: здесь сильный ветер, пыль и шум машин.
Ситуацию должен переломить Большой Смоленский мост, строительство которого уже идет вовсю (запуск планируется в конце 2027 года). Он значительно разгрузит район и улучшит связь с центром (до площади Александра Невского всего 5 км). Но учтите: для корпусов, стоящих в 50 метрах от моста, это добавит трафика и звуков большого города.
С инфраструктурой проблем нет: рядом ТРК «Лондон Молл», «Максидом», Ледовый дворец и сложившийся район станций метро «Проспект Большевиков» и «Улица Дыбенко» (10–13 минут на трамвае по выделенной полосе). Прямо в ЖК застройщик обещает школу с бассейнами и два детских сада.
Характеристики ЖК: эволюция комфорта или «видовая общага»?
Застройщик — холдинг Setl Group, работающий с 1994 года. Компания известна тем, что сдает дома вовремя, а иногда и раньше срока. Проект позиционируется как «высокий комфорт». Это кирпично-монолитные дома высотой от 12 до 17 этажей: чем ближе к воде, тем ниже корпуса, чтобы сохранить обзорность для всех.
Внутреннее наполнение выглядит солидно:
- Activity Park: спортивный кластер с уличным кинотеатром, доступный только резидентам.
- Ривьера парк: променад длиной 500 метров с панорамной ротондой и качелями.
- Масштабные дворы: площадью 10 000 кв. м с детскими площадками SetlKids (разработаны с психологами) и зонами отдыха.
Юридически и технически это продукт высокого уровня, но есть «но» — квартирография. В первой очереди 80–87% квартир составляют студии и «однушки». В некоторых корпусах-свечках на этаже до 16–17 квартир.
Это может создать атмосферу «апарт-отеля» или, как иронизируют эксперты, «видовой общаги». Для семейного проживания лучше выбирать секции с меньшей плотностью, где преобладают многокомнатные лоты.
Планировки, цены и ипотека
Купить квартиру в «Setl Ривьера» можно по договору ДДУ. Сдача — 1 квартал 2028 года, ключи — до сентября 2028-го.
Актуальный диапазон цен (на январь 2026 года):
- Студии: от 21 м² за 7,65 млн ₽. Видовые варианты с террасами на последних этажах могут доходить до 10–12 млн ₽.
- 1-комнатные: от 11,05 млн ₽ за 32 м². Например, лот 35,47 м² на 7 этаже с кухней 10 м² обойдется в 12,95 млн ₽.
- 2-комнатные (евро-3): от 18,5 млн ₽.
- 3-комнатные: от 25,6 млн ₽.
Все квартиры сдаются с чистовой отделкой Nord Line (Silver или White). В комплекте: кварцвиниловые полы, натяжные потолки, межкомнатные двери, радиаторы сбоку от окон и теплый пол в санузлах. На последних этажах — потолки 3 метра и панорамное остекление в пол.
Был клиент, который долго выбирал между этим ЖК и соседним «Пульс Премьер» (который сдается раньше). Мы остановились на Ривьере, так как здесь более современные планировки с нишами под гардеробные и уникальные форматы с террасами до 20 м², где можно организовать кабинет или зону отдыха с видом на Неву.
По ипотеке: доступна Семейная программа (ставка 6%). Для студии стоимостью 12,9 млн ₽ при взносе 20% (2,6 млн ₽) платеж составит около 62 000 ₽ в месяц. Также действует рассрочка «5 по 20»: платите по 20% каждые 12 месяцев до получения ключей.
Юридическая чистота и риски
Юридически проект защищен: строительство ведется с использованием эскроу-счетов. Бумаги на эскроу — звучит страшно, а по сути это сейф: ваши деньги лежат в банке до тех пор, пока застройщик не передаст вам ключи. Проектное финансирование уже привлечено.
Показываю риски, чтобы избежать подводных камней:
- Парковочный коллапс: на 2669 квартир в первой очереди предусмотрено всего 442 машино-места в подземном паркинге. На практике вижу, что парковаться на набережной запрещено, а гостевые места будут забиты. Машино-место стоит от 2,5 до 3 млн ₽ — это цена половины студии, но без него жизнь автомобилиста превратится в квест «найди место в соседнем квартале».
- Экологическое прошлое: ЖК строится на месте бывшего ультрамаринового завода. Застройщик провел рекультивацию почвы (замену грунта), так что формально всё чисто, но для кого-то этот факт может быть психологически неприятен.
- Вид на кладбище: рядом находится Киновеевский монастырь и кладбище. Из окон многих квартир на высоких этажах это будет выглядеть просто как зеленая зона, но при детальном рассмотрении сюрприз может не понравиться.
- Шум и пыль: квартиры на 2–4 этажах, выходящие прямо на набережную, — самый рискованный выбор. Я рекомендую брать варианты от 7-го этажа и выше, чтобы хоть немного нивелировать шум дороги и газы от машин.
Вывод:
ЖК «Setl Ривьера» — это качественная эволюция проектов Setl Group в данной локации. Он на порядок интереснее по отделке и внутренним паркам, чем старая застройка набережной.
Считаю удачным выбором для:
- Инвесторов: квартиры у воды с отделкой всегда ликвидны для аренды.
- Молодежи: первая квартира «под тапочки» (можно даже дозаказать меблировку) в 15 минутах от центра — это отличный старт.
Если вы покупаете для семьи: внимательно изучайте поэтажный план секции — ищите ту, где меньше всего студий и окон, выходящих прямо на будущий мост.
Сдача в 2028 году, проект активно раскупается (уже реализовано около 20% фонда). Если рассматриваете покупку — разберем ваши задачи предметно, чтобы не купить «окна в окна» или «вид в мост».
Если остались вопросы по теме статьи — можно написать или позвонить: +7(993)480-83-53