Мой друг вчера показал мне одно сообщение от банка. Ставка по ипотеке: 23,5% годовых. Первый взнос: 50% от стоимости квартиры. Максимальный срок: 10 лет вместо обычных 30.
Он сказал: "Это вообще реально? Кто при таких ставках берёт ипотеку?"
Оказывается, берут. Статистика показывает, что люди переоценили свои страхи и теперь готовы брать ипотеку даже под 20-26%, хотя раньше считали 16% "заградительной".
Вот честный разбор ситуации с ипотекой в январе 2026 года.
Рыночные ставки: от 20% и выше
В начале января 2026 года ставки по рыночной ипотеке (без госпрограмм) выглядят так:
Коммерческие банки:
- Стандартная ипотека: 20-25% годовых
- У некоторых банков достигала 30-35% (в декабре 2025)
- Первый взнос: от 50% до нескольких лимитов в зависимости от банка
- Максимальный срок: 10-15 лет (вместо 30)
Почему так высоко?
- Ключевая ставка ЦБ в январе 2026: около 18-20%
- Банки добавляют свой риск: 2-5% сверху
- Инфляция: 10-12% годовых
- Результат: 20-25% минимум
Прогноз ЦБ РФ на 2026 год:
- Ключевая ставка может снизиться до 13-14% к концу года
- Это позволит снизить ипотечные ставки до 14,5-15%
- Но это только если будет реализован "базовый сценарий"
Госпрограммы спасают: семейная ипотека под 6%
Но есть хорошая новость. Государство субсидирует ипотеку для семей с детьми.
Семейная ипотека: ставка 6% (если у вас есть ребёнок)
Условия:
- Ставка: 6% годовых (государство платит разницу между 6% и рыночной)
- Первый взнос: 20% (вместо 50% у коммерческих банков)
- Сумма кредита в Петербурге: до 12 млн рублей
- В остальных регионах: до 6 млн рублей
- Срок: до 30 лет
Кто может взять:
- Семьи с ребёнком до 6 лет (включительно)
- Семьи с двумя и более детьми любого возраста
- Семьи с ребёнком-инвалидом
Важное изменение с 1 февраля 2026:
- Раньше каждый супруг мог взять свою льготную ипотеку
- Теперь: только один кредит на всю семью
- Оба супруга выступают созаемщиками по одному договору
- Это сделано, чтобы люди не покупали несколько квартир "на инвестиции" по льготной ставке
Пример: семья с двумя детьми в Петербурге хочет купить квартиру за 12 млн:
- Первый взнос: 2.4 млн (20%)
- Кредит: 9.6 млн под 6% на 30 лет
- Ежемесячный платёж: примерно 58,000 рублей
Сравним с рыночной ставкой 22%:
- Первый взнос: 6 млн (50%)
- Кредит: 6 млн под 22% на 15 лет
- Ежемесячный платёж: примерно 57,000 рублей
Выглядит одинаково, но в первом случае вы платите 9.6 млн (основная сумма), во втором — 10.26 млн (более чем вдвое больше из-за процентов).
Материнский капитал: 737,000 рублей на первого ребёнка
С 1 февраля 2026 материнский капитал увеличится:
На первого ребёнка: 737,205 рублей (было 690,266)
На второго и последующих: 974,189 рублей (если не получали на первого)
Дополнительно на второго: 236,984 рублей (если уже получали на первого)
Как это использовать для ипотеки:
- Материнский капитал можно использовать как первый взнос
- Или как досрочное погашение (но не все банки разрешают)
Пример: семья с двумя детьми:
- Первое право получить: 737,205 рублей (на первого)
- Второе право: 236,984 рублей (на второго, дополнительно)
- Всего материнского капитала: 974,189 рублей
Это минимум 974,189 рублей, которые можно положить в первый взнос по семейной ипотеке.
Если квартира стоит 6 млн рублей, первый взнос 1.2 млн (20%). Материнский капитал перекрывает 81% первого взноса. Нужно доложить ещё 225,811 рублей своих денег.
IT-ипотека: 6% для IT-специалистов
Если вы работаете в IT (программист, дизайнер, тестировщик), есть ещё одна программа:
Условия:
- Ставка: 6% годовых
- Сумма: до 9 млн рублей (базовый лимит)
- С увеличенным лимитом: до 18 млн
- Не действует в Москве и Санкт-Петербурге
Смысл: государство хочет, чтобы IT-специалисты не уезжали из регионов.
Аренда vs ипотека: честный расчёт в 2026
Давайте считать честно. Молодая пара в Петербурге хочет жить в 2-комнатной квартире на 50 кв.м в нормальном районе.
Вариант 1: АРЕНДА
Рыночная цена квартиры на аренду в Петербурге в январе 2026: 40,000-50,000 рублей в месяц
Смета расходов:
- Аренда: 45,000 рублей
- Коммунальные услуги (ЖКХ, интернет): 4,000 рублей
- Страховка (если квартира в агентстве): 500 рублей
- Итого: 49,500 рублей в месяц
За 5 лет вы потратите: 2,970,000 рублей
Плюсы:
- Свобода: можно уйти в любой момент
- Ремонт делает хозяин квартиры
- Нет ипотечного стресса
Минусы:
- Это чужая квартира
- Хозяин может попросить уйти
- Цены на аренду растут каждый год (+7-10% в год)
- Через 5 лет вы ничего не имеете
Вариант 2: РЫНОЧНАЯ ИПОТЕКА (без льготы)
Квартира стоит: 6,000,000 рублей
Условия:
- Ставка: 22% годовых (рыночная в январе 2026)
- Первый взнос: 3,000,000 (50%)
- Кредит: 3,000,000
- Срок: 15 лет (меньше не дают при высоких ставках)
Смета расходов:
- Ипотека: 27,500 рублей в месяц
- ЖКХ и интернет: 4,000 рублей
- Страховка квартиры: 2,500 рублей
- Налог на имущество: 2,000 рублей
- Резерв на ремонт: 3,000 рублей
- Итого: 39,000 рублей в месяц
За 5 лет вы потратите: 2,340,000 рублей + первый взнос 3,000,000
Всего: 5,340,000 рублей
Плюсы:
- После 15 лет квартира — ваша
- Имущество растёт в цене (может быть)
- Фиксированный платёж (ипотека не растёт)
Минусы:
- Нужна большая первоначальная сумма (3 млн)
- Очень высокие проценты (половина платежа — это проценты)
- Привязаны к одной квартире на 15 лет
- Стрессовая ситуация (если что-то случится, теряете и квартиру, и деньги)
Вариант 3: СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА (с детьми)
Квартира стоит: 6,000,000 рублей
Условия:
- Ставка: 6% годовых (государство платит разницу)
- Первый взнос: 1,200,000 (20%)
- Материнский капитал: 974,189 рублей (средний)
- Нужно своих денег: 225,811 рублей
- Кредит: 4,800,000 рублей
- Срок: 30 лет
Смета расходов:
- Ипотека: 28,800 рублей в месяц
- ЖКХ и интернет: 4,000 рублей
- Страховка квартиры: 2,500 рублей
- Налог на имущество: 2,000 рублей
- Резерв на ремонт: 3,000 рублей
- Итого: 40,300 рублей в месяц
За 5 лет вы потратите: 2,418,000 рублей + из своего кармана на первый взнос только 225,811 рублей
Всего: 2,643,811 рублей
Плюсы:
- Нужна небольшая сумма первого взноса (226 тыс, а не 3 млн)
- Материнский капитал помогает
- Очень низкая ставка (6% вместо 22%)
- Низкий ежемесячный платёж (28,800 вместо 27,500 в рыночном варианте!)
- Через 30 лет квартира — ваша
Минусы:
- Нужно иметь ребёнка (или планировать)
- 30-летняя ипотека (долго)
- Изменения в программе (может быть отменена до 2030)
Реальный пример: молодая пара в Петербурге
Сергей и Мария, оба 28 лет, работают в офисах. Сергей — менеджер (105 тыс в месяц), Мария — дизайнер (85 тыс в месяц). Вместе: 190 тыс в месяц.
У них есть сын (3 года). Они хотят переехать из квартиры на аренде в свою.
Их ситуация:
Доход семьи: 190,000 рублей в месяц
Нынешние расходы: 60,000 (аренда) + 10,000 (прочее) = 70,000 рублей
Свободные деньги в месяц: 120,000 рублей
Вариант 1: Ждать, копить на первый взнос для рыночной ипотеки
Нужно накопить 3,000,000 рублей (50% от 6 млн).
При 120,000 в месяц это займёт 25 месяцев (~2 года).
Но за эти 2 года:
- Квартиры подорожают на 10-15%
- Ставки могут вырасти ещё
- Они продолжат платить 60,000 в аренду (всего 1,440,000 за 2 года)
Результат: после 2 лет копения они смогут взять рыночную ипотеку под 22%.
Вариант 2: Взять семейную ипотеку сейчас
Нужно накопить всего 225,811 рублей (остаток первого взноса после материнского капитала).
При 120,000 в месяц это 2 месяца.
Через 2 месяца они могут:
- Купить квартиру в собственность
- Платить ипотеку 28,800 рублей (вместо 60,000 за аренду)
- Экономить дополнительно 31,200 рублей в месяц
Через 2 года копения в аренде они потратили бы на аренду 1,440,000 рублей.
В варианте с ипотекой они потратили бы на ипотеку: (28,800 * 24) = 691,200 рублей.
Экономия: 748,800 рублей за 2 года.
Плюс квартира за 6,000,000 уже в собственности (а при копении — ещё не куплена).
Куда вкладывать деньги, если не в ипотеку
Если у вас нет детей или ипотека пугает, куда ещё вложить деньги в 2026?
Вариант 1: Депозиты в банках
Ставка в начале 2026: 11-15% годовых (в зависимости от банка и срока)
Смысл: положили 1,000,000 рублей на 1 год, получите 110,000-150,000 рублей.
Плюсы:
- Безопасно (страховка до 1.4 млн)
- Доступно
- Предсказуемо
Минусы:
- Ставка ниже инфляции (инфляция 10-12%, ставка 11-15%)
- Деньги "замораживаются" на срок
Вариант 2: Облигации ОФЗ и корпоративные облигации
Доходность: 12-18% в год (в зависимости от сроков)
Смысл: вы даёте деньги в долг государству или компании и получаете проценты.
Плюсы:
- Выше, чем депозиты
- Можно продать раньше срока
Минусы:
- Нужно разбираться в финансах
- Риск дефолта (компания не вернёт деньги)
Вариант 3: Золото и драгметаллы
В 2025 золото выросло на 20%, в 2026 эксперты прогнозируют ещё +10-15%
Смысл: золото — это страховка от инфляции и политического хаоса.
Плюсы:
- Реальная стоимость (не зависит от российских законов)
- Растёт при инфляции и нестабильности
Минусы:
- Сложно купить малыми суммами
- Сложно продать без потерь
Вариант 4: Недвижимость на аренду (инвестиция)
Доходность: 3-6% в год (аренда от цены квартиры)
Смысл: покупаете квартиру и сдаёте в аренду, получаете доход.
Пример:
- Квартира стоит 6,000,000
- Сдаёте в аренду за 45,000 в месяц
- Доходность: 540,000 / 6,000,000 = 9% в год (до вычета налогов и ремонта)
Плюсы:
- Долгосрочный доход
- Недвижимость растёт в цене
Минусы:
- Нужна большая сумма
- Нужно искать арендатора
- Ремонт и налоги съедят доход
Главные риски ипотеки в 2026
Риск 1: Снижение ставок, а вы уже заперты на 20%
Если ЦБ снизит ставки, рыночные ипотечные ставки упадут до 14-15%.
Но вы возьмёте под 20%+ и это будет "зафиксировано" на весь срок (хотя некоторые банки позволяют рефинансирование, но с комиссией).
Риск 2: Ставки вырастут ещё выше
Если экономическая ситуация ухудшится, ЦБ может повысить ставки выше 20%.
Это значит, что новые заёмщики будут брать под 25-30%, а вы под 20% — не так плохо.
Риск 3: Потеря работы или инцидент
Если вы потеряете работу и не сможете платить ипотеку, банк заберёт квартиру.
С арендой вы просто уходите и ищете дешевле.
Риск 4: Семейная ипотека может быть отменена
Программа действует до 2030, но политика может измениться.
Если её отменят раньше, новые заёмщики потеряют доступ к 6%.
Мой честный вывод
Если у вас есть ребёнок (или вы планируете): берите семейную ипотеку под 6%. Это сейчас — лучший способ купить квартиру. Даже если потом возникнут проблемы, это лучше, чем платить 60% в аренду на чужую квартиру.
Если у вас нет детей: честно скажу, рыночная ипотека в 2026 — это больно. 20-22% годовых — это очень много. Либо копите на большой первый взнос (чтобы меньше платить процентов), либо ждите, пока ставки упадут.
Если вы не готовы к ипотеке: живите в аренде и вкладывайте деньги в депозиты, облигации или золото. В 2026 это даст 11-18% в год, что выше, чем инфляция. А когда ставки упадут (может быть, в 2027-2028), тогда берите ипотеку.
Главное: не паникуйте из-за высоких ставок. Это временно. ЦБ планирует снизить ставки к концу 2026. Но если у вас есть возможность — используйте семейную ипотеку сейчас, пока она действует.
P.S. Это не финансовый совет. Я просто разбираю цифры. Если у вас есть вопросы про вашу конкретную ситуацию, обратитесь к ипотечному брокеру (помогут найти лучшие условия) или финансовому консультанту. Подпишитесь на канал "Жизнь смешнее кино", где мы честно про деньги, ипотеку и инвестиции в России 2026. 👉 Подписаться на канал https://dzen.ru/id/5edbb561e1a0c07e00fd0465
#Ипотека #Ипотека2026 #СемейнаяИпотека #СтавкиИпотеки #Недвижимость #АрендаВсИпотека #Жилплощадь #Инвестиции #ДеньгиВ2026 #ЖизньСмешнееКино #ФинансовыеСоветы #ДомДля}