Первое сообщение — это не приветствие. Это продажа встречи. У вас 30 секунд внимания клиента, который параллельно общается еще с 5-7 агентами. Если напишете «Здравствуйте, объект актуален, когда удобно посмотреть?» — вы уже проиграли.
Анатомия идеального первого сообщения
Работающая структура состоит из 5 элементов:
1. Персонализированное открытие (не "здравствуйте")
2. Мгновенная ценность (зацепка по объекту)
3. Снятие барьера (развеяли главный страх)
4. Мягкий призыв к действию (не давим)
5. Открытый вопрос (возвращаем диалог)
Каждый элемент работает на одну цель: сделать так, чтобы клиент не просто ответил, а захотел увидеть квартиру.
Шаблон для 1-комнатной квартиры (первичка)
Ситуация: Клиент оставил заявку на студию 28 м² в новостройке
Сообщение:
"Дмитрий, добрый день!
Смотрю вашу заявку на студию в ЖК "Новые горизонты". Отличный выбор района, но у этой конкретной квартиры есть нюанс — окна выходят на проезжую часть, будет шумно даже с хорошими стеклопакетами.
Буквально вчера освободилась студия в этом же доме, 29 м², окна во двор + лоджия 4 метра (можно присоединить и получить полноценную однушку). Цена такая же, собственник готов показать сегодня-завтра.
Если интересно — скину планировку и фото вида из окон прямо сейчас, а показ организую на удобное вам время.
Вы рассматриваете только студии или можно показать однушки в этом бюджете?"
Почему работает:
- Обращение по имени создает контакт
- Сразу даем экспертность (нашли проблему в выбранном варианте)
- Предлагаем лучшее решение, а не просто свой объект
- Не требуем встречи в лоб, предлагаем сначала материалы
- Вопрос расширяет возможности для работы
Шаблон для 2-3 комнатной квартиры (вторичка)
Ситуация: Клиент откликнулся на объявление двушки в хрущевке
Сообщение:
"Елена, здравствуйте!
Двушка на Гагарина актуальна, но хочу сразу честно: там нужен космический ремонт, хозяева ничего не делали лет 20. Если готовы к вложениям около 2 млн — это хороший вариант под ваш бюджет.
Есть альтернатива в соседнем доме — тоже хрущевка, но с евроремонтом 2021 года (фото скину), можно заезжать с чемоданом. Собственники адекватные, торг реальный. Цена на 700 тысяч выше, но экономите на ремонте и год жизни на стройке.
Могу показать обе квартиры в один день, чтобы вы сравнили вживую и приняли взвешенное решение.
Вам принципиально важен именно этот район или можем посмотреть радиус 10-15 минут пешком?"
Почему работает:
- Честность про недостатки объекта вызывает доверие
- Даем сравнение с цифрами (экономика решения)
- Предлагаем показ двух вариантов (выше шанс встречи)
- Выявляем гибкость по локации
Шаблон для элитной недвижимости
Ситуация: Запрос на пентхаус или квартиру от 20 млн
Сообщение:
"Александр Петрович, добрый день!
Получил ваш запрос на пентхаус в "Соколе". Объект эксклюзивный, но сейчас собственник находится за границей, ближайший показ — только через неделю.
Если время позволяет подождать — организую все на высшем уровне. Если рассматриваете варианты активно — у меня есть пентхаус в "Парусах" (230 м², панорамные окна, своя терраса 80 м²). Собственник в городе, могу организовать показ хоть завтра в удобное для вас время.
Конфиденциальность гарантирую, все детали обсудим лично или в телефонном разговоре.
Когда вам будет удобно созвониться на 5 минут? Уточню ваши критерии и предложу максимально точные варианты."
Почему работает:
- Обращение по имени-отчеству (уважение к статусу)
- Объясняем сложность с исходным объектом (не отмазка, а факт)
- Предлагаем альтернативу уровнем не ниже
- Подчеркиваем конфиденциальность (важно для VIP)
- Просим о звонке, не о встрече (меньше обязательств)
Шаблон для загородной недвижимости
Ситуация: Интерес к дому в коттеджном поселке
Сообщение:
"Ирина, добрый вечер!
Дом в "Лесной поляне", который вы смотрели, действительно хорош — участок 15 соток, лес рядом. Но важный момент: до поселка 8 км грунтовка, зимой бывают проблемы с проездом.
Есть похожий дом в поселке "Рублевские просторы" — 12 соток, асфальт до самого участка, инфраструктура развитее (школа, садик в 5 минутах). Цена на 2 млн выше, но ликвидность при продаже в разы лучше.
Могу организовать показ обоих домов в субботу, заодно покажу дорогу и всю инфраструктуру вокруг — это важно для загородки.
Вы рассматриваете дом для постоянного проживания или дача на выходные?"
Почему работает:
- Указываем реальный недостаток (строим доверие)
- Даем альтернативу с аргументацией
- Предлагаем комплексный показ (дом + инфраструктура)
- Выясняем истинную цель покупки
Главные ошибки первого сообщения
❌ "Здравствуйте, объект актуален, когда посмотрим?"
Шаблонно, не цепляет, нет ценности
❌ "Добрый день! Меня зовут Иван, я агент по недвижимости..."
Клиенту все равно кто вы, ему важна квартира
❌ "Квартира отличная, супер локация, все рядом!"
Пустые слова, так пишут все
❌ Сообщение на полэкрана
В мессенджерах люди не читают портянки
❌ "Скидываю презентацию на 15 слайдов"
Сначала диалог, потом материалы
Формула идеального объема
3-5 предложений — это максимум. Структура:
1️⃣ Персональное обращение + контекст
2️⃣ Инсайт по запросу (проблема или возможность)
3️⃣ Ваше решение с выгодой
4️⃣ Мягкий призыв к действию
5️⃣ Открытый вопрос
Это читается за 20 секунд и не напрягает. Все остальное — в диалоге.
Секретный прием: триггер дефицита
Если объект действительно востребован, добавьте:
"P.S. На эту квартиру сегодня уже 2 показа назначено, если рассматриваете всерьез — лучше успеть посмотреть завтра."
Но используйте только если это правда. Ложный дефицит клиенты чувствуют и теряют доверие навсегда.
Чек-лист перед отправкой
✅ Есть имя клиента?
✅ Есть конкретика по объекту?
✅ Дали ценность (инсайт/альтернатива)?
✅ Сообщение короче 5 предложений?
✅ Есть открытый вопрос в конце?
✅ Нет слов "элитный", "уютный", "отличный"?
Если на все вопросы "да" — отправляйте. Если хоть один "нет" — перепишите.
Помните: первое сообщение — это не знакомство. Это продажа идеи встречи. Клиент должен закончить чтение с мыслью "Надо посмотреть" или "Надо ответить". Все остальное — провал.
Сохраните эти шаблоны, адаптируйте под свой стиль и тестируйте. Конверсия в показы вырастет минимум в 2 раза.