Налог на доход физического лица при мене недвижимости должен взиматься с разницы в стоимости. Если же кадастровая стоимость не определена, то при начислении налога применяется рыночная стоимость, следует из постановления Конституционного суда РФ, опубликованного 15 января на сайте инстанции.
Поводом к вынесению решения послужила жалоба гражданки Любови Селюковой, которая оспаривала особенности определения налоговой базы с доходов от продажи недвижимости. Она обменяла свой земельный участок сельхоназначения кадастровой стоимостью около трех миллионов рублей на землю той же категории, но с меньшей кадастровой стоимостью (421 969 рублей).
Налоговая служба начислила ей недоимку по НДФЛ в размере 138 794 рубля. При этом доход заявительницы был определен исходя из кадастровой стоимости отчужденного по договору мены участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Суды нижестоящих инстанций поддержали это решение, ссылаясь на нормы Налогового кодекса о налогообложении дохода от продажи недвижимости и нормы Гражданского кодекса, допускающие распространение правил о купле-продаже на договоры мены.
Позиция суда
КС пояснил, что обложению НДФЛ подлежит именно экономическая выгода плательщика или его реальный доход, а оспариваемое положение Налогового кодекса РФ не предусматривает правил определения налоговой базы по доходам от мены такого имущества.
При этом, решая вопрос о налогообложении доходов, полученных в результате купли-продажи или мены, нельзя игнорировать гражданско-правовое регулирование соответствующих отношений. По договору мены, если обмениваемое имущество является равноценным, денежные расчеты не ведутся в принципе. Когда же мена неравноценна, расчеты, компенсирующие расхождение в стоимости обмениваемых объектов, не составляют основного содержания отношений по договору.
Если в этих условиях определять налоговую базу по кадастровой стоимости отчужденного по договору мены объекта, гражданин, не занимающийся предпринимательством, оказывается вынужденным уплачивать НДФЛ с величины своих имущественных потерь. Правоприменительная практика также не демонстрирует единого подхода к определению налоговых последствий от мены недвижимости, отметили в пресс-службе инстанции.
Суд счел, что оспариваемое предписание Налогового кодекса не соответствует Основному закону страны, так как во взаимосвязи с нормой Гражданского кодекса допускает произвольное разрешение вопроса о подлежащем обложению НДФЛ доходе плательщика при совершении им мены недвижимости в целях, не связанных с предпринимательством.
Дело заявительницы будет пересмотрено, а законодателю предписано внести необходимые изменения в Налоговый кодекс. До тех пор, если стоимость полученной недвижимости значительно превышает стоимость переданной, то НДФЛ взимается с соответствующей разницы. Если же кадастровая стоимость не определена или не применяется по закону, то применяется рыночная стоимость.