Конституционный суд (КС) РФ потребовал от законодателей проработать регулирование налогообложения участников сделок по обмену недвижимостью с разной кадастровой стоимостью, не связанных с ведением предпринимательской деятельности. Соответствующее постановление КС РФ № 1-П/2026 опубликовано на официальном сайте суда.
Налог с отчуждения
Как следует из материалов дела, жительнице Курска Любови Селюковой принадлежал земельный участок с кадастровой стоимостью около трех миллионов рублей, который она обменяла по договору мены на земельный участок с кадастровой стоимостью около 400 тысяч рублей. Но при этом, по условиям договора, оба объекта признавались равноценными — стоимость каждого из них была установлена в размере 500 тысяч рублей. То есть обмен производился без каких-либо доплат.
После проведения сделки налоговые органы привлекли Селюкову к ответственности с начислением недоимки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 138,8 тысячи рублей и пени, с чем в целом согласился вышестоящий налоговый орган. При этом доход заявительницы был определен исходя из кадастровой стоимости отчужденного ею по договору мены земельного участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Женщина не согласилась с таким решением и обратилась в суд. Первая и апелляционная инстанции сначала поддержали ее позицию, признав незаконным начисление указанной недоимки. Но кассационный суд вернул дело на апелляционное рассмотрение, где коллегия уже согласилась с позицией налоговых органов о том, что доход заявительницы по договору мены необходимо определять исходя из стоимости отчужденного ею участка. Вышестоящие инстанции посчитали последнее решение законным.
Поэтому Селюкова обратилась в КС РФ с просьбой проверить конституционность пункта 2 статьи 214.10 Налогового кодекса (НК) РФ, регулирующего размер НДФЛ в случаях, когда доход меньше кадастровой стоимости проданного объекта недвижимости, а также конституционность пункта 2 статьи 567 Гражданского кодекса (ГК) РФ, в соответствии с которым к договору мены применяются правила купли-продажи.
Относительная равноценность
КС РФ напомнил, что обложению НДФЛ подлежит именно экономическая выгода налогоплательщика или его реальный доход. По мнению КС РФ, регламентируя налоговые последствия отчуждения объектов недвижимости по договорам купли-продажи или их получения в порядке дарения, оспариваемое положение НК РФ не предусматривает правил определения налоговой базы по доходам от совершения гражданами мены такого имущества.
«Возможность применения правил о купле-продаже к договору мены сама по себе не предрешает применения правил об исчислении доходов налогоплательщика от продажи недвижимости для определения налоговых последствий обмена. Объекты недвижимости могут быть неравноценны с точки зрения их кадастровой стоимости, но равноценны для граждан, которые его совершают. Ведь кто-то может искать жилье большей площади, но расположенное в менее престижном районе, или вообще планирует переехать из большого города в отдаленный регион», - передает пресс-служба КС РФ позицию суда.
КС РФ также обратил внимание правоприменителей на то, что по договору мены денежные расчеты зачастую не осуществляются в принципе, а если мена неравноценна, расчеты, компенсирующие расхождение в стоимости обмениваемых объектов, не составляют основного содержания отношений по договору.
«Если в этих условиях определять налоговую базу по кадастровой стоимости отчужденного по договору мены объекта, гражданин, не занимающийся предпринимательством, оказывается вынужденным уплачивать НДФЛ с величины своих имущественных потерь», — разъясняет пресс-служба КС РФ.
Таким образом, оспариваемые нормы признаны не соответствующими Конституции РФ.
Законодателю надлежит внести необходимые изменения.
Правоприменительные решения по делу заявительницы подлежат пересмотру.