Сделка купли-продажи земельного участка обязательно оформляется договором между продавцом и покупателем. Рассказываем, на что обращать внимание, как грамотно оформить документ и что с ним делать потом. В первую очередь эта статья будет полезна для тех, кто собирается продать свой земельный участок.
Какой участок нельзя продать
Перед тем как приступать к составлению договора, стоит убедиться, что его предмет — земельный участок — в принципе может быть продан. Проверьте свою землю по нашему чек-листу.
У участка установлены границы
С 1 марта 2025 года невозможно зарегистрировать сделку с земельным участком, если его границы не внесены в ЕГРН. Исключение — унаследованная земля.
Участок поставлен на кадастровый учёт
По закону продать участок, если он не зарегистрирован в ЕГРН, нельзя. Если вы владеете земельным наделом, который по каким-либо причинам ещё не поставлен на кадастровый учёт, это нужно исправить до заключения договора.
Вы собственник участка
Чтобы продать земельный участок или долю в нём, нужно подтвердить право собственности на недвижимость. Нельзя продать землю, которая находится у вас в пользовании или пожизненном наследуемом владении. Если участок в аренде, его нужно сперва выкупить у арендодателя и оформить в собственность.
У участка нет обременений
Чаще всего обременения — это ипотека, долгосрочная аренда или запрет на регистрационные действия от приставов. По таким объектам Росреестр сначала приостанавливает сделку купли-продажи, а затем отказывает в регистрации.
При ипотеке нужно получить согласие банка на продажу участка, который является предметом залога, а если вы сдаёте землю в долгосрочную аренду, преимущественное право выкупа участка принадлежит действующему арендатору. Нередко продавцу выгоднее сперва снять обременение (если это возможно) и лишь после этого выставлять участок на продажу.
Также обременение накладывает сервитут, но он не ограничивает продажу объектов и сохраняется при смене собственника.
Требования к договору купли-продажи земельного участка
При оформлении покупки недвижимости через договор купли-продажи земельного участка документ по закону должен быть заключён в письменной форме. Устные договорённости между продавцом и покупателем юридической силы не имеют. Не подойдут и документы, которые договором не являются, — например, электронные письма или сообщения в мессенджере, где продавец с покупателем обсуждают условия сделки.
Форма документа в этом случае принципиальна. Если её нарушить, Росреестр имеет право отказать в регистрации сделки. А вот способ письменного изложения ваших договорённостей значения не имеет: текст договора можно набрать на компьютере, распечатать и поставить подписи. Можно вписать необходимые данные от руки в распечатанный бланк (используя ручку с синей, фиолетовой или чёрной пастой). Подойдёт даже полностью рукописный вариант.
Главное, чтобы в результате у вас было три идентичных экземпляра договора: по одному для каждой из сторон и один — для Росреестра. Все они должны быть подписаны продавцом и покупателем (либо их представителями — например, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний или если сделка совершается по доверенности).
Заверять обычный договор купли-продажи земельного участка у нотариуса не нужно, но есть исключения. Без нотариуса не обойтись, если:
- собственник продаваемого участка не достиг совершеннолетия или недееспособен;
- участок находится в общей собственности и только один из владельцев продаёт свою долю (если доли продают все хозяева одновременно, по одной сделке, нотариус не обязателен);
- землю передают по договору дарения, в том числе если даритель и одаряемый — близкие родственники.
В остальных случаях покупатель и продавец могут обратиться к нотариусу по своему желанию. Тогда нотариус проверит согласие участников и их дееспособность, а регистрация сделки пройдёт быстрее.
Единого обязательного стандарта (формата) для договора купли-продажи земельного участка нет, но, чтобы такой договор считался заключённым, а сделка — состоявшейся, важно соблюсти установленные Гражданским кодексом РФ обязательные требования к нему. Ниже о них подробнее.
Если продаётся участок с домом, можно заключить договор купли-продажи сразу на оба объекта. Как это сделать, читайте в нашей статье.
Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи земельного участка
Договор стоит составлять максимально подробно, чтобы исключить любые недоразумения.
Скачать образец договора купли-продажи участка с актом приёма-передачи
Помимо обязательных сведений для идентификации участников сделки и её предмета, полезно зафиксировать в этом документе все устные договорённости сторон (конкретные сроки, дополнительные условия, особенности участка — важным может оказаться любой нюанс). Если в будущем у вас с покупателем возникнут какие-то разногласия, грамотно составленный договор поможет разрешить их, отстоять свою позицию и избежать убытков.
Данные участников сделки
В тексте договора обязательно указываются сведения о продавце и покупателе: фамилия, имя, отчество, паспортные данные и адрес прописки. Из документа должно быть понятно, кто именно продаёт, а кто покупает участок, и корректно указаны данные сторон.
Ошибка в написании фамилии, неправильный адрес или цифра в паспортных данных — любая неточность спровоцирует вопросы к документу при регистрации перехода права собственности. Придётся писать дополнительные соглашения, тратить время и нервы на исправления. Лучше сразу проверить все пункты при составлении и подписании документа.
Сведения о правоустанавливающих документах
В договоре нужно указать основания, по которым вы приобрели право собственности на продаваемый участок, и реквизиты документов, подтверждающие это. Например, договор купли-продажи или соглашение о разделе участка.
Описание предмета договора
Из документа должно быть понятно, какой именно земельный участок продаётся: где он расположен, какова его площадь и кадастровый номер. Также можно указать категорию земель и вид разрешённого использования. Если в документе нет сведений, по которым можно однозначно и определённо установить продаваемую недвижимость, такой договор не будет считаться заключённым. Например, кадастровый номер — это уникальная последовательность цифр, поэтому он всегда однозначен.
Права и обязанности участников сделки
Главные обязательства, которые фиксируются в договоре, вытекают из самой сути сделки: продавец обязуется передать покупателю продаваемую недвижимость, а покупатель обязан оплатить её в полном размере и принять (подписать передаточный акт).
Условия передачи участка
По закону передавать участок покупателю нужно по акту приёма-передачи, который подписывают обе стороны. Этот документ требует Росреестр для регистрации перехода права собственности, если о нём сказано в договоре.
Договор купли-продажи таким документом не является, что подтверждено и судебной практикой. То есть стороны должны дополнительно составить и подписать акт приёма-передачи земельного участка. Он возьмёт на себя роль приложения к договору и подтвердит его исполнение участниками сделки.
Также в договоре можно указать срок фактической передачи участка, если он отличается от даты заключения соглашения. Ещё можно договориться о дополнительных гарантиях и ответственности участников сделки: например, установить размер неустойки в случае нарушения сроков передачи участка.
Особенности продаваемого участка и другие существенные сведения о нём
Здесь покупатель должен узнать у продавца об обременениях, установленных ограничениях, особенностях соседних участков. Более того, даже о свойствах почвы. Например, если каждый год по весне участок затапливает паводком или по соседству были захоронены токсичные отходы, лучше этого не утаивать. Сказать об этом — обязанность продавца.
Надо понимать, что подобные факты всё равно рано или поздно вскроются, и у покупателя появится законное право требовать расторжения соглашения и возмещения убытков либо уменьшения цены договора. Причём если он докажет, что недостаток был не очевиден при покупке, а продавец специально утаил или исказил информацию, суд будет на стороне покупателя, так что скрывать что-либо важное при продаже участка просто невыгодно.
Чтобы у покупателя впоследствии не было возможности заявить, что он чего-то не знал или был намеренно введён в заблуждение, в договоре полезно отметить все недостатки или особенности участка, способные повлиять на его использование. Помните, что устные договорённости юридической силы не имеют — фиксируйте всё в документе.
Если никаких обременений и ограничений нет (то есть участок не находится в залоге или под арестом, не является предметом текущего судебного разбирательства, никому не подарен, не продан, не передан в аренду и т. д.), это необходимо прописать в тексте договора. Тем самым продавец подтверждает, что не скрывает существенную информацию (потому что скрывать ему нечего), а покупатель — что он знает об отсутствии препятствий к сделке.
Цена договора
Без этого пункта заключить договор нельзя. Цену допустимо назначать за участок в целом или за единицу площади (например, за одну сотку). Во втором случае цена договора будет определяться исходя из фактической площади земельного надела (которая, как вы помните, обязательно должна быть указана в документе) путём её умножения на стоимость единицы этой площади.
Допустим, вы продаёте участок площадью 10 соток, а в договоре указываете стоимость 1 сотки земли. Цена договора в этом случае будет определяться как стоимость 1 сотки × 10. Так сделать можно. А вот совсем не указывать цену закон запрещает, без неё договор считается незаключённым.
Порядок и условия расчётов
Детальное описание сроков, порядка и условий расчёта по договору — гарантия того, что сделка пройдёт комфортно для обеих сторон. Обычно эти условия прописываются в том же разделе, что и цена договора.
Оплата по договору может быть безналичной (например, с использованием аккредитива) или наличными деньгами (в этом случае для безопасности обычно арендуют банковскую ячейку). Покупатель может оплатить сразу полную стоимость договора, а может договориться с продавцом о рассрочке.
Когда нужен предварительный ДКП
Если сделка откладывается, её участники могут заключить предварительный договор купли-продажи, включив в него соглашение о задатке. Цель — обеспечить гарантии будущей сделки (срок подписания основного договора обязательно указывается в предварительном, это его существенное условие).
Предварительный договор купли-продажи потребуется также при покупке земельного участка в ипотеку. Ведь у сторон есть как минимум одна причина отложить сделку: нужно дождаться одобрения ипотеки банком. А банку нужен документ, подтверждающий намерение сторон заключить сделку, под которую берётся ипотечный кредит.
Продавец подписывает предварительный договор и получает задаток — так он может быть уверен, что у покупателя серьёзные намерения. Если покупатель откажется от сделки, задаток останется у продавца. В свою очередь, покупатель знает, что приглянувшийся ему участок не продадут кому-нибудь другому, а если что-то пойдёт не так, его неудобства компенсируются. Ведь при отказе продавца от сделки он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
Задаток возвращается покупателю, если сделка не может состояться по объективным причинам, а также в том случае, если стороны договорились расторгнуть предварительный договор по обоюдному согласию.
Какие условия нельзя указать в договоре
Закон предусматривает и то, какие условия нельзя указать в договоре. Вернее, написать их можно, но они в любом случае будут юридически недействительными. А наличие в тексте документа недействительных по закону условий усложнит регистрацию сделки.
Стороны не имеют права договориться о том, что:
- продавец может по своему желанию выкупить проданный участок обратно в свою собственность;
- покупатель не имеет права свободно распоряжаться приобретённым участком и совершать сделки с ним;
- продавец не несёт ответственности, если третьи лица заявят о правах на проданный участок.
Какие документы нужны для заключения договора
Чтобы подготовить и подписать договор купли-продажи земельного участка, участникам сделки потребуются:
- паспорта сторон;
- документы, подтверждающие право собственности продавца на земельный участок;
- выписка из ЕГРН (это не обязательный документ, он не является условием заключения договора, но, если продавец может предъявить актуальную выписку, это заметно упрощает переговоры, поскольку в документе указаны все существенные сведения о недвижимости, включая данные об обременении).
В зависимости от обстоятельств сделки могут понадобиться дополнительные документы:
- нотариальная доверенность, если вместо участника сделки договор подписывает его представитель;
- согласие органа опеки, если продавец несовершеннолетний;
- письменное согласие родителей (опекунов, попечителей), если продавец в возрасте 14–18 лет;
- согласие банка, если участок приобретён по ипотеке и находится в залоге;
- письменные отказы от покупки остальных владельцев, если продаётся доля в общей собственности;
- нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на сделку, если продаваемый участок приобретён в браке и является совместной собственностью супругов (при заключении договора этот документ обычно не требуется, но он понадобится при регистрации перехода права собственности в Росреестре, поэтому разумно позаботиться о нём заранее, попутно устранив возможные сомнения покупателя).
Как расторгнуть договор купли-продажи участка
Соглашение о покупке земли можно расторгнуть по соглашению сторон или по решению суда. Это можно сделать и до регистрации в Росреестре, и после.
Если участники смогли договориться, соглашение о расторжении оформляется отдельным документом, который прилагается к договору купли-продажи. Договор, заверенный у нотариуса, накладывает обязательство заверить у него и соглашение о расторжении.
Обращаться в суд нужно в следующих случаях:
- Один из участников сделки нарушил условия договора.
- Одна из сторон отказывается исполнять договор.
- Покупателю стало известно, что продавец скрыл важные данные об участке.
При этом важно не путать расторжение договора и признание его недействительным, когда соглашение изначально не имело юридической силы. Например, из-за недееспособности продавца.
Регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре
Договор подписан — что дальше? Означает ли это, что сделка совершена и у земельного участка теперь новый хозяин? Нет, не означает. Сначала переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре. Пока этого не произошло, владельцем земли по-прежнему будет продавец.
Для регистрации в Росреестре потребуются:
- заявление о государственной регистрации права (заполняется при подаче документов);
- паспорта или заменяющие их документы продавца и покупателя либо нотариальная доверенность и паспорт, если документы на регистрацию подаются через представителя;
- договор купли-продажи земельного участка минимум в трёх экземплярах и с подписями на каждом;
- иные документы (согласие органа опеки, родителей, банка, супруга (супруги), отказы остальных собственников), если имеются соответствующие основания.
За регистрацию необходимо заплатить государственную пошлину — 700 рублей. Квитанцию об оплате прикладывать к заявлению не нужно, но заявитель вправе это сделать по своей инициативе.
Подать документы можно лично или через своего представителя (по нотариальной доверенности), на бумажном носителе (в ближайшем МФЦ) либо в электронном виде (через сервисы Росреестра).
Регистрация сделки в Росреестре занимает до семи рабочих дней. Переход права зарегистрируют быстрее, до трёх дней, если участок предназначен для ЛПХ, ИЖС или садоводства. Ускоренная регистрация проводится за один день, в этом случае размер госпошлины удваивается.
После регистрации сделки покупатель должен платить налог на землю по купленному участку, а продавец — налог на доход, если имущество продано дороже, чем куплено и в течение трёх или пяти лет после приобретения.
Коротко о главном
Справиться с подготовкой договора купли-продажи земельного участка и регистрацией перехода прав по нему можно самостоятельно, без участия юристов или риелторов. Главное — учитывать все нюансы, чтобы не усложнить себе сделку.
- Участок должен быть зарегистрирован в ЕГРН и поставлен на кадастровый учёт до сделки. С 1 марта 2025 года нельзя продать участок без границ, внесённых в ЕГРН.
- Продавец обязан подтвердить право собственности и отсутствие обременений и получить согласие банка, если объект в ипотеке.
- Договор оформляется письменно — три идентичных экземпляра с подписями всех сторон.
- В договоре обязательно указывают данные продавца и покупателя, кадастровый номер, адрес и другую информацию об участке.
- В документе необходимо указать цену участка в целом или за сотку, а также порядок и условия расчётов.
- По закону передача участка оформляется актом приёма-передачи, который подписывают обе стороны сделки.
- Если сделку невозможно заключить сразу, составляют предварительный ДКП с задатком, указывая в нём срок подписания основного договора.
- После подписания договора необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Пошлина за регистрацию в 2026 году составляет 700 рублей.