Что происходит в мире аренды и почему собственники передают свои квартиры в ведение агентств? Поясняет Виктор Платонов, руководитель агентства недвижимости ЭВО
Рынок аренды жилья в Санкт-Петербурге трансформируется прямо сейчас. Рост инвестиционных покупок, развитие удалённого формата работы и переезды — как внутри страны, так и за границу — привели к тому, что всё больше собственников выбирают доверительное управление квартирой в Санкт-Петербурге вместо самостоятельной сдачи.
Если ещё меньше десяти лет назад доверительное управление считалось узкоспециализированной услугой, сегодня это полноценный инструмент сохранения доходности, контроля рисков и снижения личной нагрузки для владельца недвижимости.
Доверительное управление недвижимостью простыми словами
Доверительное управление (ДУ) — формат работы, при котором собственник официально передаёт агентству функции по сдаче и сопровождению аренды квартиры. Право собственности при этом полностью сохраняется за владельцем, а управляющая компания действует исключительно в его интересах.
Собственник и агентство заключают договор, в котором фиксируются объём услуг, сроки и финансовые условия. Вознаграждение агента, как правило, привязано к доходу от аренды, что делает его напрямую заинтересованным в максимальной скорости реализации объекта и его адекватной рыночной стоимости.
В рамках договора доверительного управления агентство недвижимости:
- анализирует рынок и устанавливает оптимальную арендную ставку;
- подготавливает объект к сдаче: проводит фото- и видеосъёмку, размещает объявления, контролирует показы;
- ищет и проверяет арендаторов;
- оформляет договорные отношение;
- контролирует своевременность платежей;
- решает бытовые и технические вопросы, включая взаимодействие с ТСЖ, УК, коммунальными службами и жильцами.
Таким образом собственник получает результат и пассивный доход без постоянного личного участия.
Почему доверительное управление в СПб стало массовым
Санкт-Петербург остаётся одним из самых активных арендных рынков страны. Недвижимость здесь приобретают как для собственного проживания, так и с инвестиционными целями. Васильевский остров, Петроградская сторона, Центральный и Приморский районы стабильно востребованы у арендаторов.
Однако вместе со спросом растёт и сложность управления:
- высокая конкуренция объявлений;
- повышенные требования арендаторов к качеству жилья и сервису;
- юридические и налоговые нюансы;
- риски простоев, конфликтов и финансовых потерь.
Активный рынок аренды требует постоянного внимания и оперативных решений. В этой ситуации доверительное управление становится логичным выбором: собственник передаёт операционную часть профессионалам и получает прогнозируемый результат, вместо того чтобы самостоятельно разбираться в скрытых деталях рынка.
Отдельную категорию составляют владельцы недвижимости, проживающие за пределами Санкт-Петербурга или России. Для них доверительное управление — не просто удобство, а необходимый инструмент сохранения дохода и контроля объекта.
Компания ЭВО регулярно работает с такими кейсами и отмечает устойчивый рост числа договоров ДУ. Дистанционное согласование условий, электронный документооборот и регулярная отчётность позволяют собственникам быть уверенными в своём активе даже на расстоянии.
Мифы и страхи собственников
По наблюдениям агентов ЭВО, основные опасения владельцев связаны с потерей контроля над квартирой и финансами. Чаще всего собственники опасаются, что:
- управляющая компания скроет реальный доход;
- квартиру сдадут ниже рыночной стоимости;
- жильё будут использовать небрежно.
Подобные страхи, как правило, возникают из-за негативного опыта или отсутствия открытых условий работы. Современное доверительное управление строится на понятных договорах, регулярной отчётности и прозрачной финансовой модели. Дополнительно используется фото- и видеофиксация состояния квартиры, что даёт собственнику в любой момент получить объективную картину происходящего и быть уверенным в безопасности сделки.
Чего на самом деле стоит бояться
Отказываясь от доверительного управления, собственник стремится «держать всё под личным контролем». Однако именно такой подход нередко приводит к самым проблемным ситуациям.
Первая реальная угроза — недобросовестные арендаторы. При отсутствии регулярного контроля возрастает риск просрочек по коммунальным платежам, нарушений условий договора (например, появление домашних животных при запрете в договоре) и небрежного отношения к квартире. В нашей практике были случаи, когда собственник, находясь в отъезде, потерял контроль над арендатором, а по возвращении обнаружил серьёзный ущерб имуществу и обратился за помощью в агентство ЭВО. Даже удержание залога не покрывало затраты на восстановление, юридическое сопровождение и повторную сдачу объекта.
Вторая — финансовые потери из-за простоев. Самостоятельная сдача обычно не учитывает сезонность спроса и реальную конкуренцию. Квартира может простаивать месяцами, в то время как собственник продолжает оплачивать коммунальные услуги и другие взносы. Формально возможность выгоды есть, но по факту собственник получает только убытки.
Третья — эмоциональное выгорание владельца. Постоянные звонки, аварийные ситуации, конфликты и попытки договориться с арендаторами превращают инвестицию в источник стресса. Доверительное управление позволяет делегировать эти задачи и сохранить время и ресурсы собственника.
Какие квартиры лучше всего подходят для доверительного управления в Санкт-Петербурге
Хотя в управление можно передать практически любой объект, наибольшую эффективность показывают:
- студии и однокомнатные квартиры рядом с метро;
- жильё в новых домах комфорт- и бизнес-класса;
- объекты вблизи деловых центров и вузов;
- инвестиционные квартиры без личного проживания собственника.
Так, студия в Московском районе у метро при грамотном управлении обеспечивает стабильный спрос и минимальные простои за счёт удобной локации и универсального формата. В то же время однокомнатная квартира в старой застройке Красногвардейского района может уступать по ликвидности из-за транспортных особенностей и более высоких эксплуатационных рисков.
Как выбрать агентство доверительного управления
Выбирая агентство, которому будет передана квартира, собственнику важно обращать внимание на:
- прозрачность и детализацию договора;
- наличие системы дистанционной отчётности;
- реальные кейсы и подтверждённые отзывы клиентов;
- опыт работы не только в продаже, но и в аренде недвижимости.
Надёжное агентство недвижимости ориентировано на долгосрочный результат и заинтересовано в успехе не меньше владельца. Основа эффективного сотрудничества — чётко прописанные условия, регулярная коммуникация, профессиональное юридическое и маркетинговое сопровождение, а также эксклюзивный формат работы, при котором агентство инвестирует максимум ресурсов в результат.
Собственник, в свою очередь, должен чётко понимать объём услуг, сроки, стоимость и гарантии безопасности сделки. Именно это позволяет доверительному управлению работать как устойчивый и прибыльный инструмент. Ознакомьтесь с услугой доверительного управления агентства недвижимости ЭВО — специалисты возьмут на себя все заботы и риски, и обеспечат максимальную доходность вашему объекту.