В этом гайде разберём, как реалистично оценить коммерческий объект в Москве, где и каким образом размещать объявления, какие налоговые правила учесть и почему сопровождение сделки командой WEWALL помогает продавать быстрее и дороже без лишних рисков. Даём пошаговый разбор с рабочими примерами — чтобы вы уверенно прошли все этапы.
Актуальность
Материал актуален на январь 2026 года с учётом последних изменений налогового законодательства и трендов рынка столичной коммерческой недвижимости. Рекомендации опираются на актуальные нормы и практические кейсы.
Категории коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — это площади под бизнес-задачи. От правильной классификации зависит стратегия продаж и круг покупателей.
- Офисы. Помещения и БЦ, коворкинги; важна транспортная доступность и сервисная инфраструктура.
- Торговые площади. Магазины, бутики, салоны; преимущественно первые этажи и «трафиковые» локации.
- ГАБ (готовый арендный бизнес). Объект с действующим арендатором и предсказуемым денежным потоком с первого дня.
- Склады. Хранение/логистика; критичны подъездные пути, высота, «чистые» пролёты.
Наши эксперты начинают с точной типизации — это помогает выбрать нужный канал продвижения и не тратить ресурс на «случайные» запросы.
Что влияет на цену
Локация и окружение
Метро, узлы транспорта, деловые и торговые коридоры — прямой плюс к стоимости. Для ритейла важен реальный пешеходный/автотрафик; для складов — близость магистралей и развязок.
Параметры объекта
Площадь, высота потолков, планировка, отдельные входы. Ритейл выигрывает от витрин и первого этажа; офис — от естественного света, кондиционирования и удобной схемы зонирования; склад — от «чистых» пространств и правильной логистики.
Наличие арендатора
Надёжный арендатор с прозрачными условиями — это плюс к цене и скорости сделки. Вакантный объект потребует доказательств доходности: справка по рыночным ставкам, история договоров, финансовая модель.
Техническое состояние
Исправная инженерия, пожарка, лифты, телеком и свежая отделка уменьшают риски покупателя и ускоряют продажу. Лёгкий косметический апгрейд часто даёт +5–10% к финальной цене и сокращает срок экспозиции.
Юридическая чистота
Права, отсутствие арестов/обременений, корректные техдокументы, согласованные перепланировки — «обязательная база». Любые разночтения настораживают инвестора и удлиняют процесс.
Короткий чек-лист цены:
локация и трафик · планировка/входы · состояние/инженерия · арендатор · полный юридический пакет
Наши специалисты анализируют все параметры до выхода в рекламу, чтобы назначить рыночную цену и исключить нецелевые показы.
Пошаговый план продажи
1) Подготовка объекта
- Внешний вид: навести порядок, устранить мелкие дефекты, при необходимости сделать «косметику».
- Документы: выписка ЕГРН, подтверждение прав, техпаспорт, согласования перепланировок.
- История: проверить отсутствие залогов, арестов и судебных споров.
2) Оценка стоимости
- Самостоятельно: сравните репрезентативные аналоги, учитывая фактические сделки (часто ниже прайсовых).
- Профессионально: независимый оценщик учитывает доходность, ликвидность, юридические нюансы — стоимость услуги обычно компенсируется скоростью и ценой продажи.
Важно: «средняя по району» может быть ошибочным ориентиром — у вашего объекта могут быть уникальные сильные/слабые стороны.
3) Рекламная стратегия
- Каналы: профильные порталы, агрегаторы, базы агентств; для премиум-лотов — закрытые инвестсообщества.
- Оформление: 10–15 проффото (фасад/вход/залы/инженерия/подъезд), планировки, честное описание преимуществ и, для ГАБ, — фактическая доходность.
- Скорость: быстрые ответы на запросы — «горячие» лиды не ждут.
4) Поиск покупателя и переговоры
- Профиль: для ритейла — сетевые/франчайзи, для офиса — SMB/корпоратив, для складов — логист/дистрибьютор.
- Аргументы: трафик, ставки, окупаемость, сценарии роста, CAPEX/OPEX — подготовьте цифры заранее.
5) Сделка
- ДКП: предмет, цена, график расчётов, сроки, гарантии.
- Акт приёма-передачи: состояние и момент перехода права.
- Регистрация: Росреестр/МФЦ, электронная подача.
Чек-лист перед стартом:
юрчистота · комплект документов · реалистичная цена · качественные фото/планы · целевая аудитория · аргументация · шаблоны ДКП/акта · порядок расчётов/регистрации.
Рекламная стратегия: где и как
Онлайн
ТОП-площадки коммерции, агрегаторы B2B, партнёрские базы агентств — дают «целевой» трафик. Грамотная публикация часто приносит запросы в день размещения.
Оффлайн
Фасадные баннеры, точечная наружка, а также нетворкинг в профессиональных сообществах — для локального бизнеса это может быть решающим фактором.
Визуализация
Планы, зонирование, видеотур — экономят время и отсекают «случайные» просмотры.
Налоги и как законно сэкономить
Для физических лиц
- Срок владения: превышение минимального срока (чаще 5 лет; иногда 3 — при наследстве/дарении) освобождает от НДФЛ.
- Вычет: можно уменьшить базу на 250 000 ₽ (если ранее не использовали при продаже нежилого).
Пример: 8 млн ₽ − 250 тыс. ₽ = 7,75 млн ₽, НДФЛ 13% (или 15% — в части сверх 5 млн ₽).
Нюанс: если объект использовался в предпринимательской деятельности/на балансе ИП, стандартный вычет может не применяться.
Для юрлиц и ИП
- ОСНО: налог на прибыль 20% (с разницы «цена − остаточная»), НДС 20% — если облагается.
- УСН: 6% с дохода или 15% «доходы − расходы».
- Спецрежимы: зависят от вида деятельности/региона.
Оптимизация: «продажа доли»/фонды возможны, но только после консультации — ФНС тщательно проверяет такие схемы.
Нельзя: занижать цену в ДКП или проводить «неофициальные» расчеты — высокие риски блокировок и санкций.
Типичные ошибки продавцов
Частые просчёты
- Завышение цены «по соседям».
- Неполный/устаревший документ-пакет.
- Слабая публикация: 1–2 площадки, нет фото/планов.
- Экономия на юристе/оценщике.
- Слабая переговорная позиция.
- Сокрытие проблем — всплывут в сделке.
- «Не туда» направленная реклама.
Как избежать
- Оценивать трезво — отделить «хочу» от «реально».
- Сразу собрать документы.
- Поставить проффото/планы/видеотур.
- Использовать профильные каналы + офлайн.
- Получить консультации по налогам/юридике заранее.
- Подготовить «досье» (трафик, доходность, прогнозы).
Профессиональный подход экономит месяцы времени и заметные суммы.
Как помогает WEWALL
Экспертиза
Мы — агентство полного цикла по коммерческой недвижимости в Москве. Наши специалисты формируют стратегию продаж, проводят юридический/финансовый аудит, организуют маркетинг и ведут переговоры. Внутренняя команда закрывает весь процесс — от оценки до реинвестирования — что снижает риски и ускоряет результат.
Наши преимущества:
- «Одно окно». Юристы, брокеры, аналитики, маркетологи — в штате.
- Индивидуальный подход. Стратегия под объект и цель собственника.
- Цифровые инструменты. Аналитика спроса, мониторинг кампаний, контроль хода сделки.
- Опыт. Крупные кейсы с бизнесом и инвесторами.
Вы получаете защищённые интересы, сокращение срока экспозиции и предсказуемый процесс.
FAQ
1. Сколько времени занимает продажа?
Обычно 1–4 месяца: влияет категория, локация, состояние и правильная цена. Ритейл и офисы с арендатором уходят быстрее, склады — дольше.
2. Можно продать без арендатора?
Да, но инвесторы чаще смотрят на ГАБ. Для вакантного объекта покажите рыночные ставки и финансовую модель.
3. Какие документы нужны?
ЕГРН, право собственности, техпаспорт, поэтажный план, согласованные перепланировки, акты ввода, справки об отсутствии задолженностей, договор аренды (если есть). Юрлицам — учредительные документы/решение о продаже.
4. Как избежать претензий налоговой?
Официальные расчёты, честная цена в ДКП, подтверждение расходов. Консультируйтесь заранее.
5. Реально продать дистанционно?
Да, по доверенности: рекламу, показы, подготовку бумаг ведём удалённо; регистрация через МФЦ/электронно. Финальные расчёты — под контролем юриста.
Вывод и что делать дальше
Продажа коммерческого объекта — это управляемая последовательность шагов: адекватная цена, качественная презентация, верные каналы продвижения, налоговая чистота и безупречная юридика. Пропущенный этап = потеря денег и времени.
Хотите продать быстро и выгодно — доверьте процесс профессионалам. WEWALL знает, как найти правильного покупателя, подготовить объект и провести сделку «под ключ», чтобы вы сосредоточились на бизнесе. Получите персональную консультацию — оставьте заявку на сайте уже сегодня.
Статья была подготовлена Евгением Тамошиным, сооснователем и исполнительным директором компании WEWALL, специализирующейся на консалтинге в сфере коммерческой недвижимости Москвы.
Telegram: t.me/wewall
YouTube: https://www.youtube.com/@WeWalll