Льготное ипотечное кредитование в 2026 году существенно изменится – государство пытается сделать поддержку более точечной. Теперь важно не просто формально подходить под условия, а реально соответствовать логике программы: одна семья – один льготный кредит, без каких-либо обходных схем и "запасных вариантов". Часть изменений уже утверждена, часть обсуждается, однако при этом общая тенденция очевидна: получить льготную ипотеку станет намного сложнее.
Одна семья – одна семейная ипотека
С 1 февраля 2026 года на одну семью будет приходиться только одна семейная ипотека. При оформлении такой ипотеки оба супруга обязаны участвовать в сделке в статусе созаемщиков. Единственное исключение предусмотрено в случаях, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Нововведение фактически прекращает практику обходных схем, при которых семейная ипотека оформлялась поочередно на каждого из супругов.
Теперь не имеет значения, кто именно подписывал договор и на чье имя оформлена квартира. Если семья уже пользовалась льготой, повторно получить ее, к сожалению, уже не выйдет.
Донорская ипотека будет ограничена
Речь идет о практике, когда в сделку формально включают "донора" – как правило, родственника с детьми, – что позволяет получить семейную ипотеку под 6% заемщикам, не подпадающим под условия программы. Такой подход активно используют для покупки инвестиционных квартир или для сохранения льготы "на потом".
С 1 февраля банки будут оценивать не только документы, но и экономический смысл сделки. Если заемщик и будущий собственник жилья не совпадают по логике программы, в кредите просто откажут. Привлечение созаемщиков станет допустимым лишь в ситуациях, когда доходов самих супругов объективно недостаточно для одобрения кредита и требуется дополнительная финансовая поддержка.
Банки будут строже оценивать заемщиков
С 1 января 2026 года государство сократило компенсации банкам по льготным ипотечным программам:
- по ипотеке на новостройки: ключевая ставка ЦБ + 2 п. п. – процентная ставка по программе;
- по программам ИЖС: ключевая ставка ЦБ + 2,5 п. п. – процентная ставка по программе.
Сокращение компенсаций само по себе не приведет к повышению ставок для заемщиков, однако напрямую отразится на кредитной политике банков
Банки начнут строже оценивать доходы и долговую нагрузку клиентов, чаще запрашивать подтверждение доходов. В некоторых случаях вырастет минимальный первоначальный взнос. Проще говоря, формального проходного" дохода будет недостаточно для одобрения ипотеки.
При этом есть и преимущества: условия компенсаций по новостройкам и индивидуальному жилищному строительству практически сравнялись, что может стимулировать банки активнее работать с разными форматами льготных программ.
Что будет со вторичным рынком жилья?
Семейную ипотеку на вторичную недвижимость сохранят. Но есть одна немаловажная деталь: подойдет оно далеко не всем. Дело в том, что данная программа действует не везде, а лишь на территориях населенных пунктов без активного строительства. По факту, данный вид кредита для большинства семей будет недоступным. Вторичка попадает под льготные условия только если в населенном пункте возводится не более двух многоквартирных домов, а крупные города и агломерации в эту логику не укладываются. Поэтому Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и другие мегаполисы по-прежнему остаются за рамками программы.
Льготная ипотека на вторичку останется скорее региональным инструментом и будет рассчитан на семьи из малых городов, в которых выбирать между новостройками попросту не из чего. При этом в 2026 году правила могут быть скорректированы, но общий подход вряд ли изменится: государство использует вторичку в качестве точечной, поддерживающей меры, а не массового способа купить квартиру в уже сложившихся рынках.
Что еще изменится в 2026 году?
Ожидается, что в 2026 году могут появиться дифференцированные ставки по семейной ипотеке, которые будут устанавливаться в зависимости от количества детей.
В рамках обсуждаемой концепции семьи с большим количеством детей должны получать более низкую ставку. В публичных источниках чаще всего фигурирует следующая конфигурация:
- для семей с одним ребенком – ставка выше текущей базовой по программе, на уровне 10-12%;
- для семей с двумя детьми – сохранение действующей ставки около 6%;
- для семей с тремя и более детьми – пониженная ставка, вплоть до 4%.
Точные параметры и сроки запуска пока неизвестны, поэтому откладывать покупку жилья в ожидании гипотетических 4% может быть рискованно.
Начнут действовать новые правила рефинансирования комбинированной ипотеки. Теперь можно будет снизить ставку только по рыночной части кредита, не теряя льготную ставку по основной.
Новые правила предусматривают, что:
- рефинансированию подлежит только рыночная, то есть сверхлимитная, часть кредита;
- льготная часть сохраняет условия первоначальной программы;
- количество рефинансирований не ограничивается;
- само рефинансирование не считается повторным использованием права на льготную ипотеку.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.