На рынке недвижимости «серые» схемы в сделках с квартирами — не редкость. Занижение или завышение цены в договоре купли-продажи многие воспринимают как «обычную практику», которая помогает сэкономить на налогах или получить ипотеку побольше.
Но здесь важно понимать главное: такие схемы опасны не формально, а своими последствиями. Пока сделка проходит спокойно — проблем действительно может не быть. Но при любом споре, проверке или конфликте защищена будет только та часть сделки, которая оформлена официально.
Разберём самые распространённые варианты и посмотрим, чем реально рискуют продавец и покупатель.
Завышение цены в договоре купли-продажи квартиры
В договоре указывают цену выше реальной рыночной.
Обычно покупатель объясняет это так:
- нужно «показать» первоначальный взнос;
- увеличить сумму ипотеки;
- получить часть денег «на ремонт».
Как это выглядит на практике
- продавцу фактически передаётся меньшая сумма;
- продавец пишет расписку о получении денег, которых не было;
- банк считает, что кредит выдан под более дорогую квартиру.
Зачем это покупателю
- закрыть отсутствие собственных средств;
- получить большую сумму кредита;
- высвободить деньги на другие цели.
Риски для продавца
- Возврат завышенной суммы.
При расторжении сделки или признании её недействительной возвращать придётся всю сумму из договора — даже ту часть, которую вы не получали. - Повышенный налог.
Если минимальный срок владения не выдержан, НДФЛ считается с завышенной цены. - Участие в обмане банка.
В случае проверки ответственность может коснуться обеих сторон. - Потеря времени.
Пока идёт оценка и одобрение ипотеки, реальные покупатели могут уйти.
Риски для покупателя
- банк может:
отказать в ипотеке;
одобрить меньшую сумму; - если схема вскроется позже:
испорченная кредитная история;
требование досрочного погашения кредита;
продажа квартиры с торгов.
Формально такие действия могут быть расценены как мошенничество в отношении банка с использованием недостоверных документов.
Занижение цены в договоре купли-продажи квартиры
В договоре указывают цену ниже фактической.
Оставшуюся сумму передают:
- наличными по расписке;
- через дополнительное соглашение;
- как оплату «неотделимых улучшений» (ремонт, мебель и т.п.).
Основная цель — уменьшить налог, если квартира во владении меньше минимального срока.
Риски для покупателя
- при оспаривании сделки (банкротство продавца, наследственные споры, признание недействительной):
суд вернёт только сумму из договора; - расписки и допсоглашения могут быть расценены как участие в схеме ухода от налогов;
- всё, что не прошло через Росреестр и банк, юридически защищено крайне слабо.
Риски для продавца
- покупатель, став собственником, может оспорить оплату «улучшений», заявив, что:
ремонта не было;
он ему не нужен;
стоимость завышена. - Налоговые риски:
при существенном отклонении от рыночной цены ФНС доначисляет налог, пени и штрафы;
при крупных суммах возможна уже уголовная ответственность. - если покупатель не доплатит «серую» часть, взыскать её официально невозможно — в договоре указана меньшая цена.
Как выбрать стратегию: ориентируйтесь на свою терпимость к риску
Если вы не готовы рисковать
- в договоре указывается реальная цена квартиры;
- расчёты — через аккредитив или банковскую ячейку;
- никаких наличных вне договора.
Если вы рассматриваете «серые» схемы
- честно ответьте себе: готовы ли вы к худшему сценарию, если что-то пойдёт не так;
- фиксируйте передачи денег, понимая, что в суде эти документы могут не сработать;
- не полагайтесь на аргумент «все так делают» — в суде он не имеет значения.
Итог
Серая схема работает ровно до тех пор, пока между сторонами нет конфликта.
Как только возникает спор, проверка или внешнее вмешательство, защищена будет только та часть сделки, которая:
- отражена в договоре купли-продажи;
- подтверждена официальными платёжными документами;
- зарегистрирована в Росреестре.
Поэтому ключевой вопрос здесь не «можно или нельзя», а какой уровень риска вы готовы принять лично для себя.
Евгений Иванов, директор по маркетингу ООО "Тендерград"