Как повышение налогов в 2026 изменит рынок недвижимости и цены на жилье
С 2026 года застройщиков и покупателей ждут новые налоговые правила: рост НДС, изменения для УСН и прогрессивный НДФЛ. Это приведет к удорожанию строительства, изменению спроса и перераспределению интереса между первичным и вторичным рынками. Эксперты раскрывают, как изменится поведение инвесторов и покупателей.
Фотография: Restate.ru
В 2026 году рынок недвижимости столкнется с серьезными переменами: государство увеличивает ставку НДС до 22%, а для компаний на упрощенной системе налогообложения с оборотом свыше 20 миллионов рублей вводится дополнительный налог в 5%. Эти меры уже заставили участников рынка пересчитывать бюджеты и пересматривать стратегии.
По информации источника, эксперты уверены: изменения затронут все этапы девелопмента - от закупки стройматериалов до финальной стоимости квадратного метра для покупателя. Девелоперы, инвесторы и покупатели готовятся к новым правилам игры.
Цепочка подорожания: от стройки до покупателя
Генеральный директор девелоперской компании «Отелит» Евгений Бурденюк отмечает, что повышение налогов - это не просто корректировка цифр в законе. В себестоимости строительства доля самих работ часто не превышает половины, а остальные расходы напрямую зависят от налоговой нагрузки. За два десятилетия компания прошла через несколько реформ, и каждый раз рынок реагировал одинаково: ускорение сделок перед изменениями, скачок цен и последующее охлаждение спроса.
По его оценке, в 2026 году цены на жилье вырастут на 7–10%, а коммерческая недвижимость - склады и торговые центры - подорожает на 5–8%. При этом спрос на коммерческие объекты останется стабильнее: аренда индексируется, а инвесторы ищут защиту от инфляции в реальных активах. В конце 2025 года ожидается всплеск продаж, распродажи остатков и акции «до повышения НДС». Однако новые проекты будут запускаться реже: рентабельность опустится ниже 15–20%, что для многих застройщиков станет критическим порогом.
Вторичный рынок и ипотека: куда уйдет спрос
Покупатели, столкнувшись с ростом цен на новостройки, начнут активнее смотреть на вторичный рынок. Здесь, по словам Бурденюка, возможен рост цен на 3–5%. Банки, в свою очередь, переложат часть налоговой нагрузки на заемщиков, увеличив ставки по ипотеке на 0,5–1 процентный пункт. Это приведет к тому, что часть покупателей отложит решение о покупке или вовсе откажется от приобретения жилья на первичном рынке.
Юрист Евгения Сабитова подчеркивает, что повышение НДС увеличит издержки девелоперов, а прогрессивная шкала НДФЛ, введенная ранее, уже ограничила возможности покупателей с высокими доходами. В условиях высокой ключевой ставки кредиты становятся менее доступными, что дополнительно снижает спрос на недвижимость.
Инвесторы и налоги: новые правила игры
Для инвесторов важна не только цена покупки, но и стоимость владения объектом. В 2026 году имущественные налоги будут рассчитываться с учетом переоценки кадастровой стоимости, что увеличит ежегодные расходы на содержание недвижимости и снизит чистую доходность от аренды. Это заставит инвесторов тщательнее просчитывать выгоду от вложений и выбирать объекты с минимальными издержками.
Сабитова отмечает, что первичный рынок наиболее чувствителен к налоговым изменениям: рост издержек быстро отражается в ценах и политике скидок. Вторичный рынок реагирует мягче, поскольку здесь цена больше зависит от доступности ипотеки и локального спроса.
Профессии и сервисы: кто останется на плаву
Эксперт с 17-летним стажем Елена Трофимова считает, что снижение порога УСН до 20 миллионов рублей ударит по малому бизнесу: юристы, оценщики и технические специалисты столкнутся с ростом издержек. Обслуживание сделок дорожает, а новостройки становятся недоступными для части покупателей еще на этапе котлована.
По ее мнению, первичный рынок рискует превратиться в закрытый клуб для льготников, а вторичный - в убежище для прагматиков, ищущих прозрачную цену без скрытых налоговых надбавок. Инвестиции в недвижимость в 2026 году - это уже не гонка за скидками, а расчет стоимости владения и выхода из актива. Недвижимость перестает быть «тихой гаванью» и становится ареной для тактических решений, где важна не интуиция, а точный расчет.
Подпишитесь на нас в ВК и Телеграм, следите за новыми публикациями на Дзен канале. Тут интересно и круто.
Читайте на Restate.ru