продуктовая логика vs

продуктовая логика vs. транзакционная логика.

“Клиент выбирает по метрам, цене, ипотеке, сроку и планировке. Всё остальное — украшательство”. Вечный конфликт продаж и продукта. Будет у нас цена ниже, условия оплат лучше, вот тогда к нам народ и побежит. Но забывают, что без продукта клиент даже не будет обсуждать с ними цену. Клиент выбирает не только функцию, а ощущение, статус и идентичность, которую дает проект.

1. Клиент декларирует «функцию», но выбирает «образ»

Когда у покупателя спрашивают: «Почему вы выбрали этот ЖК?», отвечает рационально:

— ближе к работе

— удобная планировка

— цена/ипотека

— надежный застройщик

Но это не причина выбора, это оправдание выбора.

Реальный выбор происходит на уровне:

«Мне здесь комфортно»

«Здесь я себя уважаю»

«Это мой уровень»

«Я хочу быть частью такого окружения»

Он не скажет:

«Я купил, потому что не монотонные фасады и МОПы не давят, благоустройство дает зимние и летние возможности использования.»

Но есть ощущение:

«Тут как-то лучше, чем у других».

2. Если функция важнее всего, тогда почему люди переплачивают за кофе в красивой кофейне, а не покупают в автомате?

Добавленная стоимость создается не функцией, а восприятием. Недвижимость работает по тем же законам, просто рынок тяжелее и инертнее.

3. В девелопменте решение о покупке — это не выбор квартиры, это выбор “жизни”

Человек не покупает:

- 52 м²

- 2 спальни

- кухню-гостиную

Он покупает:

- Я живу в хорошем доме,

- Мне не стыдно пригласить друзей,

- Я сделал правильный выбор для семьи,

И вот здесь: архитектура, входная группа, двор, материалы, детали, свет, навигация — работают лучше любого менеджера.

4. Упрощение продукта = обнуление дифференциации

Если упростить до функции, тогда мы получим одинаковые прямоугольные фасады,

одинаковые холлы, одинаковые дворы…

Остается только цена и ипотека, а это путь к демпингу и потере маржинальности.

Дизайн и продукт - единственный устойчивый способ удерживать цену.

5. Язык денег, а не эстетики

Любой элемент дизайна должен быть нацелен на рост стоимости, дифференциации от конкурентов, упрощения процесса продаж.

Хороший холл → выше конверсия

Красивый двор → проще закрываются сделки с семьями

Эстетичный фасад → легче продаются угловые квартиры

Уникальные элементы → легче аргументировать цену без скидки

То есть продукт снижает сопротивление в сделке.

6. Клиент не умеет оценивать качество, но идеально чувствует, выглядит продукт дешево или дорого.

И платит он не за функцию, а за ощущение.