С 1 января 2026 года государственная кадастровая оценка объектов недвижимости должна проводиться с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД). Данное требование появилось в законодательстве летом 2025 года. В новости от 4 августа 2025 года, размещенной на сайте Роскадастра, заявлено, что в 2026 году государственную кадастровую оценку земельных участков проведут в 85 регионах России, а в 2027 году оценят капитальные объекты: здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машино-места.
То есть нужно понимать, что в ближайшее время будет проведена кадастровая оценка и пересмотрена кадастровая стоимость многих объектов недвижимости.
К предстоящей в 2026-27 г.г работе Федеральным законом от 28.12.2025 N 513-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" были серьезно уточнены и положения Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – ФЗ№237).
Прежде всего обращает на себя внимание тот факт, что расширяются полномочия Роскадастра, который, являясь оператором НСПД, активно включается в работы по кадастровой оценке, будет вести фонд данных государственной кадастровой оценки и устанавливать требования о направлении сведений и материалов, необходимых для включения в указанный фонд.
То есть, теперь не орган регистрации прав, а Роскадастр работает с проектами отчета о проведенной кадастровой оценке и размещает их в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Однако ключевые изменения произошли скорее в вопросе установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Об изменениях в порядке рассмотрения заявлений о признании кадастровой стоимости объектов в размере ее рыночной стоимости
Для начала нужно отметить, что появилась возможность подачи заявлений с целью установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с помощью портала национальной системы пространственных данных (НСПД). Однако заявление может быть подано в соответствующее бюджетное учреждение заявителем лично, или почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.
Появилось важное требование: в случае, если заявление подается арендатором или пользователем объекта недвижимости, то необходимо заручиться согласием собственника на признание кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. Такое согласие выглядит логичным, поскольку именно собственник является плательщиком имущественных налогов, исчисляемых по результатам кадастровой оценки объекта.
Согласие собственника готовится в свободной форме с указанием кадастрового номера объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление об установлении рыночной стоимости и фамилии собственника, если им является гражданин, или реквизитов юридического лица, в случае, если оно является собственником.
Кстати, если арендатор или пользователь использует имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, то согласие от уполномоченных органов не требуется.
О сроках возврата заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости без рассмотрения
Уточнен вопрос возврата заявления без рассмотрения. Прежняя редакция закона не содержала указаний на срок возврата заявления. Росреестр в своем письме от 12.03.2021 N 13-00183/21 отмечал, заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение 30 календарных дней со дня его поступления, соответственно и возврат заявления об установлении рыночной стоимости без рассмотрения должен осуществляться в срок, установленный для его рассмотрения.
Теперь же прямо в ФЗ№237 сказано, что заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в течение 5 рабочих дней со дня его поступления в случае, если оно не соответствует четырем основаниям для возврата, перечисленным в части 8 статьи 22.1 ФЗ№ 237 (три из них существовали и в старой редакции закона).
Основаниями для возврата без рассмотрения являются следующие случаи:
1) если заявление подано без приложения отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет должен быть подготовлен в соответствии со всеми требованиями);
2) если заявление подано по истечении 6-ти месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
3) если к заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано;
4) если заявление не соответствует требованиям подачи, изложенным в части 3 ст. 22.1 ФЗ№237.
Безусловно, срок возврата заявления без рассмотрения существенно сокращен. Одна проверка отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие требованиям к отчету может занимать значительное время.
Однако, кампания по сокращению сроков рассмотрения различных заявлений граждан и юридических лиц привела к тому, что в целом ряде случаев уполномоченные лица поставлены перед фактом необходимости решения вопроса об оказании отдельных услуг в пятидневный срок. Так:
- в Земельном кодексе РФ: орган, уполномоченный на установление публичного сервитута, в срок не более чем 5 рабочих дней со дня поступления ходатайства об установлении публичного сервитута возвращает его без рассмотрения при наличии установленных оснований;
- в Градостроительном кодексе РФ: уполномоченные органы обязаны принять решение о выдаче разрешения на строительство в течение 5 рабочих дней (со всеми необходимыми проверками);
- в Лесном кодексе РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления в течение не более чем 5 рабочих дней рассматривают поступившие проекты лесовосстановления и направляют лицу, составившему соответствующий проект, решение о согласовании проекта лесовосстановления или обоснованный отказ в его согласовании.
Можно привести еще много примеров действия пятидневного срока оказания той или иной услуги. Остается только предложить специалистам, сегодня столкнувшимся с указанным требованием, проконсультироваться с лицами, работающими в предложенных условиях с целью обмена опытом и получения подсказок о работе со сложными случаями.
Порядок рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости
Срок рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости сохранен прежний - в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.
Однако, учитывая высокую степень оспаривания результатов рассмотрения и в целях так называемого единообразного подхода появилось новое требование установить в каждом субъекте РФ регламент рассмотрения подобных заявлений.
И такой регламент должен содержать не только порядок рассмотрения заявлений, но и перечень работников бюджетного учреждения, соответствующих установленным требованиям, которые вправе рассматривать заявления об установлении рыночной стоимости. Возникает персональная открытость и ответственность за решения о признании кадастровой стоимости объекта в размере ее рыночной стоимости (по аналогии с реестром государственных регистраторов прав).
Изменились и положения ФЗ№237 о направлении принятого по результатам рассмотрения заявления решения. Оно вместе с отчетом направляется теперь не только в орган регистрации прав, но и в Роскадастр для включения в фонд данных государственной кадастровой оценки.