Семейная ипотека больше не про поддержку всех, у кого дети. Одних отсекают на этапе заявки, другим намекают на увеличение первоначального взноса, остальные не проходят по формальным признакам. Кого лишат льготы в 2026 году и стоит ли бежать за кредитом сейчас, пока условия не стали жестче?
Оксана Самойленко
Семейная ипотека — 2026: условия, получение, риски
С 1 февраля меняются правила получения семейной ипотеки. Ключевая новация — заем можно взять только на семью. Раньше супруги могли оформить по льготному кредиту каждый.
Добавьте сюда сокращение государственных субсидий — банки получают меньше денег за выдачу кредита с льготной ставкой и стали намного разборчивее. Одобряют только тех, кто выглядит идеальным заемщиком: стабильная работа, официальная зарплата, идеальная кредитная история и минимум других долгов.
«Все это потенциально приведет к сокращению как заявок по данной программе, так и одобрения и, как следствие, выдач», — говорит Дмитрий Долженко, руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго Банка.
Новации на подходе
Помимо уже утвержденных правил, обсуждаются и еще более жесткие меры. Например, привязка ипотеки к региону регистрации. То есть жилплощадь нужно покупать именно там, где вы прописаны. Если инициативу поддержат, это лишит доступа к льготе тех россиян, кто планирует переезд в другой город. Купить квартиру на новом месте по этой программе они уже не смогут.
Введение дифференцированной ставки — еще одна назревшая инициатива. Для многодетных семей предлагается утвердить более низкий процент, а более высокий — для тех, у кого пока только один ребенок.
Дополнительно возможен рост первоначального взноса до 30%, ограничения на вторичный рынок и введение адресной льготы для конкретных категорий заемщиков — только для многодетных или семей с детьми после определенной даты рождения. Для остальных двери будут закрыты.
Как изменения ударят по рынку: кто выиграет, а кто останется без квартиры
Ужесточение условий уже заметно на рынке. Банки устанавливают дополнительные требования для тех семей, у которых первоначальный взнос по займу ниже 30%. Проверка доходов превращается в детективное расследование с подсчетом буквально каждого рубля. А ожидание одобрения и согласование условий для заемщика становится настоящим испытанием.
По словам начальника аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олега Абелева, в ближайшее время стоит ожидать ужесточения проверок доходов заемщиков и увеличения минимального первоначального взноса с текущих 20% до 30%. Программа может смещаться на первичный рынок, а на вторичку льготы будут закрыты.
«Ну и, наверное, можно ожидать приоритета для определенных категорий. То есть может быть введена очередность или приоритет для семей, в которых ребенок рожден или усыновлен после определенной даты, чтобы программа была целевой», — подчеркивает он.
Цены на первичное жилье будут расти медленнее, а вторичный рынок может потерять часть спроса — кто хочет рисковать и ждать, пока банки разберутся с новыми правилами? Часть покупателей, вероятно, просто отложит мечту о жилье и уйдет в аренду.
Люди с неофициальными доходами, плохой кредитной историей или без значительного взноса, вероятно, просто выпадут из категории получателей этой льготы. Семьи, где возраст старшего супруга близок к пенсионному, также лишатся возможности поучаствовать в этой гонке. Банки будут снижать максимальный срок кредита для таких заемщиков, что, в свою очередь, резко увеличит ежемесячный платеж по займу, отмечает эксперт.
Как повысить свои шансы на одобрение ипотеки?
Эксперты рекомендуют семьям, которые все еще планируют семейную ипотеку, заранее поработать со своей кредитной историей: погасить мелкие долги, не допускать просрочек, закрыть кредитные карты и потребкредиты. На это банки теперь смотрят особенно пристально.
Подтвердить доход официально. Наличие дополнительных поступлений «в конвертах» больше не аргумент.
По возможности внести больший первоначальный взнос. Даже 22% вместо 20% сыграет в вашу пользу.
Стабильность работы тоже будет вам на руку. Если имеете длительный стаж в одной организации, банк сочтет вас более надежным заемщиком, чем если вы устроились на новое место всего пару месяцев назад.
И, наконец, подавать заявки сразу в несколько банков. Каждая кредитная организация по-своему оценивает риски.
Олег Абелев отмечает, что льготная ипотека останется как инструмент поддержки, так как это часть демографической политики страны. Но помощь впредь будет адресной. Программа семейной ипотеки не умирает, но становится строже. Если собираетесь воспользоваться льготой, действовать лучше сейчас, пока правила не стали жестче.
---