Ограничения по выдаче семейной ипотеки вступят в силу с 1 февраля 2026 года. «НИ» выяснили, какие схемы будут под запретом и как новые правила скажутся на семьях с детьми.
Мария Соколова
Власти не устают закручивать гайки по льготной программе «Семейная ипотека». Минфин РФ подтвердил, что с 1 февраля 2026 года супругов обяжут быть созаемщиками по семейной ипотеке. Небольшая формальность, но она кардинально изменит планы многих семей на улучшение жилищных условий.
Как и зачем оформлять несколько семейных ипотек
Не все знают, но пока еще есть возможность оформить несколько семейных ипотек. Людям с хорошим достатком это позволяет и улучшить собственные жилищные условия, и взять дополнительную квартиру с целью инвестиций или обеспечения ребенка собственным жильем в будущем.
Во-первых, заемщик по действующим правилам может оформить новую семейную ипотеку, если предыдущая была взята до 23 декабря 2023-го. В этом плане ничего не меняется. Но такой вариант доступен только топ-менеджерам крупных компаний и успешным предпринимателям: необходимо иметь внушительную зарплату, чтобы выплаты по двум займам не превышали 50% от ежемесячных доходов.
Если банк выдал кредит после 23 декабря 2023 года, то для получения права на вторую ипотеку нужно родить еще одного ребенка, а старую ипотеку требуется полностью погасить.
Другой вариант — оформить вторую ипотеку не на себя, а на супруга. Главное, чтобы у второго взрослого члена семьи были достаточные доходы и он не был созаемщиком по первому займу. Ребенок может быть один, а льготных ипотек благодаря его рождению — две.
С 1 февраля такой вариант станет недоступен, поскольку семейная ипотека будет оформляться сразу на обоих супругов. Это очень неприятный сюрприз для тех, кто уже оформил субсидируемый заем на какую-нибудь студию под сдачу в аренду, а теперь планирует улучшить свои жилищные условия.
Также должна исчезнуть еще одна схема — донорство семейной ипотеки. Сейчас любой человек, даже совершенно одинокий, может договориться с родственниками, друзьями или любой другой семьей с детьми и взять их в созаемщики по льготной программе.
Таким образом, покупатель воспользуется правом другой семьи на получение семейной ипотеки под 6% годовых. Конечно, «донор детей» тоже получит свою долю в приобретенной квартире, но эта доля может быть совсем небольшая. Если основной покупатель и созаемщик в хороших отношениях, то после погашения ипотеки донор может передать свою долю либо по дарственной, либо по договору купли-продажи.
Теперь же семьянин-созаемщик десять раз подумает, прежде чем ввязываться в такую авантюру, ведь его семья лишится возможности оформить еще одну ипотеку для себя.
Семейная ипотека убивает семьи
Стремление властей сэкономить на обслуживании семейной ипотеки (в конце 2025-го на эту программу пришлось выделить дополнительные 235 млрд рублей) может повлечь за собой негативные последствия с точки зрения демографии.
Семьи, которые ранее купили компактное жилье с целью инвестиций, лишаются возможности переехать в более просторную квартиру или собственный дом, подходящие для появления новых детей.
Посмел инвестировать средства и получать дополнительный доход — теперь или страдай, ютясь большой семьей в тесной квартирке, или просто отказывайся от рождения детей. Благо контрацептивы пока не запрещены.
Ипотечный эксперт Ольга Петрова считает, что такие ограничения вынудят людей искать различные обходные пути для второго шанса на получение семейной ипотеки. Например, супруги будут разводиться.
— Только в таком случае заемщики по-прежнему смогут при получении семейной ипотеки вывести второго супруга из числа созаемщиков. Этот подход может использоваться, если кто-то из супругов до этого семейную ипотеку уже брал, а сейчас льготный кредит хочет оформить другой супруг, или когда у одного из супругов плохая кредитная история, или же он просто по каким-то параметрам не подходит по требованиям банка для оформления кредита.
Также Ольга Петрова добавила, что тенденции к фиктивному расторжению брака имеются уже сейчас.
— Это мы наблюдаем при выдачах арктической и дальневосточной ипотеки.
Вот такие получаются скрепы и семейные ценности: хочешь жить в приемлемых условиях — разводись.
Семейная ипотека на грани вымирания
К сожалению, запрет на оформление двух семейных ипотек на одну семью не единственные ограничения, которые готовят нам власти. В августе 2025-го сенатор Андрей Кутепов обращался к вице-премьеру Татьяне Голиковой с предложением исключить из программы апартаменты и малогабаритные квартиры. Все ради того, чтобы люди покупали просторное жилье и заводили детей. Откуда возьмутся деньги на большую квартиру, сенатор не уточнил.
— Просим рассмотреть возможность исключения квартир-студий, где жилая комната не отделена внутриквартирными перегородками от кухни, а также квартир менее 28 квадратных метров из программы «Семейная ипотека».
Пока эта инициатива дальнейшего развития не получила. А вот идея сделать ставку по семейной ипотеке, зависящей от числа детей, становится все реальнее.
Напомним: еще в сентябре глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков утверждал, что с 1 января 2026-го начнут действовать новые правила. Для семей с одним ребенком ставку повысят до 12%, для семей с двумя детьми оставят прежние 6%, а если есть три ребенка и более, тогда ставку снизят до 4%.
В середине октября замглавы Минстроя Никита Стасишин заявлял, что ведомство продолжает просчитывать изменения. А теперь с аналогичным предложением выступила спикер Совфеда Валентина Матвиенко.
— Мы считаем, что настало время совершенствования программы материнского капитала. Следует переориентировать ее на поддержку многодетности и рождение третьего и последующих детей. Чем больше детей, тем ниже ставка.
Такая информационная атака со всех сторон — это уже серьезно. Людям стоит готовиться к тому, что льготная ипотека будет доступна только многодетным семьям, которые раньше не имели средств для инвестиций в недвижимость. Для всех остальных денег нет, но вы держитесь.
---