Идея продать российскую недвижимость и уехать в солнечный Батуми, чтобы жить на пассивный доход от сдачи в аренду и забыть о работе, выглядит как соблазнительный план «Б» в эпоху неопределенности.
Многих волнует вопрос: где проще пережить «суровые времена» — в Петербурге или в курортной столице Грузии?
Этот выбор — не просто сравнение двух городов, а фундаментальная стратегическая дилема, затрагивающая экономические, политические и личные риски.
Чтобы ответить на него, нужно беспристрастно взвесить, что вы приобретаете и что теряете, меняя стабильность на потенциальные возможности в абсолютно новой среде.
Российский рынок: рискованная стабильность с туманными перспективами
Ситуация на рынке недвижимости в России в 2026 году напоминает затянувшийся период затишья перед возможной бурей.
С одной стороны, официальный прогноз от Сбербанка говорит об умеренном росте цен на 5% и увеличении объема продаж на 7%, обусловленном главным образом спросом на ипотечные программы.
Вице-премьер Марат Хуснуллин называет основными задачами на год достройку начатых проектов и снижение рисков банкротства застройщиков.
Однако за этим фасадом скрываются серьезные структурные проблемы:
Снижение объемов и предстоящее ужесточение. Государственное агентство «Дом.РФ» прогнозирует падение продаж новых квартир в 2026 году примерно на 15% по объему и на 10% по стоимости.
Основная причина — планируемое ужесточение государственных программ семейной ипотеки. Изменение условий, при котором для семьи с одним ребенком ставка может вырасти с 6% до 12%, потенциально исключит миллионы семей из программы и сильно охладит рынок.
Кризис девелоперов и рост стоимости. Производительность рынка падает, количество выданных разрешений на строительство снизилось, а себестоимость возведения жилья растет. Эксперты указывают на сужение маржи девелоперов до 5-10%, что ставит под угрозу устойчивость многих компаний.
Это означает, что даже если вашу недвижимость не затронут напрямую, общее состояние сектора создает вялотекущие, но фундаментальные риски.
Узкая надежда — аренда в Петербурге. В этом контексте особенно ярко выглядит ситуация с арендой в Санкт-Петербурге. По итогам 2025 года Северная столица стала лидером по росту арендных ставок в стране — на 17.7%.
Это говорит о стабильном спросе на съемное жилье, что может быть аргументом не продавать, а сдавать вашу квартиру, получая надежный рублевый доход. Вырученные деньги можно откладывать или конвертировать в валюту, что может быть стратегически вернее резкой продажи в период ожидаемого затишья.
Политические и экономические риски в России очевидны: рынок в высокой степени зависит от решений регулятора (ЦБ, правительство), его ликвидность искусственно поддерживается госпрограммами, а перспективы роста ограничены макроэкономической турбулентностью.
Батуми: солнечная ловушка с высоким порогом входа
Рынок Батуми в 2026 году кардинально отличается. Он пережил фазу «дикого роста» и вступает в стадию зрелости. Вот ключевые характеристики, которые нужно сравнить с петербургскими.
Доходность от аренды. Батуми предлагает потенциально более высокую доходность — 10-14% годовых для объектов премиум-сегмента. Однако это палка о двух концах. Этот доход крайне сезонный. Летом, в пик туристического потока, ставки высоки и жилье занято, но зимой доход может падать в разы, создавая периоды простоя.
Для сравнения, Петербург, где по итогам 2025 года был зафиксирован рост арендных ставок на 17,7%, предлагает доходность около 7-10% годовых. Главное преимущество Северной столицы — круглогодичная стабильность спроса, что обеспечивает более предсказуемый ежемесячный денежный поток.
Порог входа и ликвидность. Войти на рынок Батуми с нуля сегодня недешево. Студия в строящемся доме начинается от 35-40 тысяч долларов, а на качественный ремонт и обустройство нужно заложить еще 15-20 тысяч. Комфортная квартира в хорошем районе у моря обойдется уже в 60-80 тысяч долларов.
При этом ликвидность у таких качественных объектов высокая, так как рынок привлекает много иностранных инвесторов.
В Петербурге порог входа полностью зависит от вашей текущей недвижимости: продажа одной квартиры может как раз и дать необходимый капитал для покупки в Грузии. Ликвидность в крупных российских городах традиционно высока, но в период стагнации продажа может затянуться.
Ключевые риски. Риски в двух локациях принципиально разные. Для Батуми это, в первую очередь, сезонность дохода и необходимость активного управления: постоянный поиск арендаторов (особенно в межсезонье), контроль уборки, решение бытовых проблем на расстоянии.
Если вы не готовы этим заниматься лично, придется нанимать управляющую компанию, что существенно съест прибыль. Для Петербурга риски носят макроэкономический и регуляторный характер: колебания курса рубля, возможные изменения налогового законодательства для владельцев недвижимости или ужесточение условий аренды.
Дополнительные бонусы. Батуми предлагает важные нематериальные преимущества. Покупка недвижимости стоимостью от 150 000 долларов дает право на получение вида на жительство (ВНЖ) в Грузии, что является серьезным шагом к смене юрисдикции.
Кроме того, это совершенно другой образ жизни, мягкий климат и море. Петербург в этом плане — это знакомая среда, стабильный правовой статус и отсутствие необходимости кардинально менять уклад жизни.
Политические и экономические риски в Грузии имеют иной характер. Страна демонстрирует экономический рост и лояльность к инвесторам (нулевой налог на владение недвижимостью). Однако для россиян всегда существует фоновый геополитический риск изменения отношений между странами, который полностью исключить нельзя.
Что дальше? Прагматичный расчет вместо романтики
Итак, стоит ли продавать недвижимость в России и покупать в Батуми, чтобы жить там и не работать?
Однозначно нет, если:
- Вы рассчитываете на полностью пассивный доход без своего участия. Управление сезонной арендой в Батуми — это работа: общение с гостями, контроль уборки, решение бытовых проблем.
- Вы продаете единственное жилье в России, не имея финансовой «подушки безопасности». Все сценарии с ремонтом, простоями и колебаниями курса требуют запаса прочности.
- Ваш расчет основан на устаревших данных о «дешевой» недвижимости. Ликвидный актив в Батуми сегодня требует серьезных вложений.
Этот план может быть рассмотрен, если:
- У вас есть вторая (инвестиционная) квартира в Петербурге или Москве, которую вы готовы конвертировать в актив в другой юрисдикции.
- Вы уже пробовали сдавать жилье и понимаете, что такое управление недвижимостью.
- Вы рассматриваете Батуми не только как источник дохода, но и как место для своей будущей жизни, готовы изучать язык, законы и погрузиться в местную среду.
- Вы составляете бизнес-план, где учитываете 4-5 «низких» месяцев в году, расходы на управление, ремонт, коммунальные услуги и налоги.
Альтернативный путь: диверсификация, а не бегство
Вместо радикальной продажи можно рассмотреть более сбалансированные стратегии:
Оставить квартиру в Петербурге в аренду, получая стабильный рублевый доход. На эти средства можно периодически снимать жилье в Батуми на несколько месяцев в году, «протестировав» жизнь там без гигантских рисков.
Если цель — вывод части капитала, можно рассмотреть покупку в Батуми как инвестицию, но продолжать жить и работать в России, доверив управление агентству.
Взвесить все «за» и «против» относительно Тбилиси, где арендный рынок менее сезонный и более стабильный (7-9% годовых), что больше подходит для пассивного дохода.
Заключение: ваш выбор — это выбор образа жизни
Батуми — не волшебная таблетка от всех российских проблем. Это возможность сменить образ жизни, взяв на себя новые риски (сезонность бизнеса, жизнь в другой стране) в обмен на новые возможности (климат, море, другой социум). Петербург в этом раскладе — это ставка на знакомую стабильность, пусть и в турбулентных условиях, где основной актив — недвижимость — остается под вашим непосредственным контролем.
Говоря о том, «где лучше пережидать суровые времена», стоит признать, что идеального убежища нет.
В Петербурге вы переживаете их, опираясь на привычную систему координат. В Батуми вы пытаетесь эти времена избежать, создав для себя новую реальность, управление которой потребует от вас не меньше сил, чем работа на прежнем месте. Ключевой вопрос не в том, где меньше рисков, а в том, к управлению какими рисками вы готовы и какую цену за новый старт вы согласны заплатить.
Как вы считаете, что сегодня важнее для спокойствия: сохранение активов в знакомой, но непредсказуемой среде или радикальная смена страны и образа жизни с непредсказуемым, но потенциально более высоким вознаграждением?
(Никита Алексеев, еще больше распрекрасных статей на сайте dopross.ru)