Говорят, в гостиничном бизнесе два вечных вопроса: «Где взять гостей?» и «Куда деть пустые номера?». Сегодня разберёмся, почему ответы на них связаны не с квадратными метрами, а с качеством.
«Строить или не строить?» — вот в чём вопрос, который мне задают чаще, чем шекспировского Гамлета. И если принц Датский мучился моральными дилеммами, то наши инвесторы — цифрами. Давайте разберёмся, почему в 2026 году ответ чаще звучит как «лучше обновить старое, чем строить новое».
Я, Кирилл Иртюга - девелопер и эксперт по созданию гостиничных концепций, архитектуре, проектированию отелей более 20 лет. Основатель РосинвестОтель и Irtyuga Arhitects, спикер и автор статей. Преподаватель Академии Туризма, выпускник Skolkovo School of Management, член жюри «Сommercial Real Estate Awards».
Дилемма рынка: много номеров — мало качества
Гостиничный рынок сегодня напоминает шахматную партию, где фигуры расставлены, но стратегия неясна. С одной стороны — постоянный рост номерного фонда. С другой — недозагрузка многих объектов. В чём корень зла?
Я отвечу: не в дефиците отелей, а в структурном перекосе - и он затрагивает не только внутренние помещения, но и окружающую территорию:
- Номера‑«пенсионеры». До 62 % гостиниц, построенных 10–15 лет назад, выглядят как гости из прошлого века: стойкий запах прошлого, санузлы тесные, мебель скрипит.
- Планировка‑призрак. Архитектура устаревшая и нефункциональная:
- огромные лобби и коридоры, которые никто не использует по назначению;
- холлы для отдыха, спроектированные под коллективный просмотр телевизора (атрибут ушедшей эпохи);
- безликие фасады без намёка на современный дизайн;
- территория вокруг комплекса — словно застыла в 2000‑х: скучные газоны, устаревшие малые архитектурные формы, отсутствие зон для работы или релакса.
При этом номера — как купе в поезде. Где логика? - Однообразие. Отели одного класса похожи как близнецы‑братья: ни изюминки, ни повода вернуться. Даже ландшафтный дизайн копирует шаблон «дерево + клумба + скамейка» — никакой индивидуальности.
«Мы строим не стены, а впечатления. А впечатления не купишь за счёт квадратных метров», — когда то услышал я и полностью сегодня с этим согласен.
В чём проблема?
Современные гости (особенно миллениалы и поколение Z) ожидают встретить:
- эстетику — им важно, чтобы отель выглядел стильно и в интерьере, и снаружи;
- функциональность — каждая зона должна решать конкретную задачу (работа, отдых, общение);
- уникальность — они ищут «место с историей», а не типовой объект.
А устаревшая архитектура и территория:
- снижают восприятие стоимости услуг (гость не понимает, за что платит премиум‑цену);
- ограничивают возможности для дополнительных сервисов (нет мест для коворкинга, фотозон, outdoor‑активностей);
- создают негативный «первый взгляд» — гость ещё не зашёл в номер, а уже разочарован.
Что я хочу сказать: перекос — это не только про номера. Это про целостный продукт: от фасада до последней скамейки в парке. И пока отель не решит эту задачу, он будет проигрывать конкурентам, даже если цены ниже.
А что говорит мировой опыт? Пора перестать гнаться за количеством — фокус смещается на качество. От «больше» к «лучше» — вот новый девиз индустрии.
Глобальный тренд очевиден: ренновация побеждает новое строительство. Посмотрим, как это работает в разных уголках планеты.
- Европа: вторая жизнь исторических зданий. В Германии и Франции до 58 % инвестиций идут на реконструкцию старых особняков под бутик‑отели. Это не просто экономия — это создание уникального продукта, который нельзя скопировать.
- США: перерождение брендов. Marriott и Hilton не строят с нуля, а перепозиционируют старые объекты. Например, превращают типовые гостиницы в дизайнерские Aloft или Canopy — с авторским интерьером и атмосферой.
- Азия: адаптация под миллениалов. В Сингапуре и Гонконге устаревшие отели переоборудуют в апарт‑отели с коворкинг‑зонами. Здесь понимают: современному гостю нужны не просто стены, а пространство для жизни и работы.
В чем профит?
Экономия на земле и инфраструктуре — до 30 %.
Сокращение сроков окупаемости на 3–4 года.
Выход в премиум‑сегмент без гигантских вложений.
Когда строительство всё же оправдано?
Да, есть ситуации, где новое здание — не роскошь, а необходимость. Но только если:
- Локация кричит о дефиците. Например:
прибрежные зоны (Чёрное море, Калининградская область);
горнолыжные курорты (Красная Поляна, Шерегеш);
города с растущим MICE‑трафиком (Казань, Сочи). - Город растёт как на дрожжах. В Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре спрос на бизнес‑отели растёт на 6–11 % в год. Здесь новые объекты — это ответ на реальный запрос.
- Ниша пуста. Если на рынке нет:
апарт‑отелей для долгосрочного проживания;
wellness‑комплексов с медицинским уклоном;
экоотелей в заповедных зонах — значит, есть шанс занять место первыми.
Битва бюджетов: строить или реновировать?
Давайте сравним на примере отеля 3* на 100 номеров:
Вывод: реновация даёт на 30–35 % более быструю окупаемость при вдвое меньших вложениях. Это не магия — это экономика здравого смысла.
Чтобы я сделаю для превращения устаревшего отеля в «магнит» для гостей?
- Аудит «по‑взрослому»
Не просто цифры, а глубинный анализ: загрузка, NPS, себестоимость номера. Идем на поиск слабых звеньев. - Перепозиционирование или реконцепция: от типового к уникальному и индивидуальному
Сделаю отель тематическим (арт‑лодж, эко‑отель, кибер‑пространство).
Добавлю сервисы, которых нет у конкурентов (коворкинг, гастробар, спа, дайвинг, школа мастеров для детей). При необходимости дойду и до смены названия и визуального обновления. - Цифровизация: минимум бюрократии, максимум удобства
Внедрю мобильное заселение (гость получает ключ через приложение).
Поставлю чат‑ботов для быстрых ответов (и для бронирования тоже можно внедрить). Использую системы умного управления (климат, освещение, сервис). - Локальный колорит: наше оружие в победе, гость едет к вам в том числе за ним
Буду сотрудничать с местными гидами и ресторанами, фермами, знатоками истории, знаковыми фигурами региона (олимпийские чемпионы, космонавты). Организую экскурсии по «нетуристическим» местам. Внедрю иммерсионные экскурсии и фабрику сувениров. - Работа с аудиторией: готовлю сценарии для каждого сегмента гостя
Заранее знаю, для чего едет гость, как он будет проводить свой отдых, отправляя его по заранее подготовленному сценарию. И после они обязательно вернуться еще!
Итак, хочу спросить: куда идём?
Рынок ждёт не «ещё один отель», а продукт, который работает на ожидания гостя. Не просто кровать, а комфорт. Не просто Wi‑Fi, а скорость. Не просто завтрак, а опыт путешествия.
Что я могу сказать и рекомендовать инвесторам:
- 60–70 % бюджета — на реновацию действующих объектов.
- 30–40 % — на точечное строительство в перспективных локациях.
- Ставка на качество, а не на количество.
Помните: гость платит не за метры, а за эмоции. И те, кто это поймёт первыми, выиграют рынок.
Хотите узнать, как модернизировать ваш отель?
Позвоните мне, и мы договоримся о консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 Пн – Сб, с 10:00 до 19:00
Больше информации в Telegram-канале