Рынок жилой недвижимости находится под гнетом высокой ключевой ставки. Если не считать льготных программ с господдержкой, то условия для покупки носят заградительный характер. Однако инвестировать можно не только в саму недвижимость. Фондовый рынок предоставляет возможность купить акции и облигации застройщиков. И данный способ доступен буквально каждому.
Ставки продолжат снижение
Банк России уже перешел к смягчению денежно-кредитных условий. Ожидается дальнейшее снижение ключевой ставки, вслед за которой пойдут вниз и ставки по кредитам. Ипотека станет доступнее, и возросший потребительский спрос поддержит отрасль.
Базовый сценарий
Базовый сценарий макроэкономистов БКС предполагает, что к концу 2026 г. ключевая ставка опустится до 12%.
Динамика квадратного метра
Стоимость квадратного метра в Москве плавно движется наверх. А вот в Подмосковье рынок явно буксует. Жилая недвижимость здесь в большей мере отражает ситуацию в сегменте эконом-класса — а значит, зависимость от макроэкономики проявляется ярче.
Индексы недвижимости не всегда объективно отражают рыночную ситуацию. Зачастую они базируются на данных сервисов объявлений., в то время как финальные суммы реальных сделок могут быть иными. Таким образом, тенденция к росту скидок от застройщиков, а также дисконты вторичного рынка, могут отражаться в индексах не в полной мере.
Акции застройщиков
На фондовом рынке можно инвестировать в акции застройщиков. Из плюсов — очень низкий порог входа.
На рынке акций в основном представлены самые крупные представители сектора — ПИК, ГК Самолет, ЛСР, Эталон.
По данным ДОМ.РФ, ГК Самолет занимает первое место в стране по объемам жилищного строительства, ПИК — второе. Самой «маленькой» среди перечисленных компаний является Эталон — 11-я строчка рейтинга. ЛСР базируется в Северо-Западном федеральном округе и занимает там третье место.
Из минусов — повышенная волатильность. Бизнес-показатели компаний, в отличие от индексов недвижимости, гораздо правдивее отражают ситуацию в макроэкономике, рост или падение объемов продаж. За этой динамикой следуют и котировки.
Также есть глобальные факторы, которые влияют на все акции: притоки и оттоки, связанные с геополитикой, привлекательность альтернативных инструментов — в первую очередь облигаций, общий уровень ликвидности в финансовой системе.
Взгляд аналитиков БКС
Сейчас акции девелоперов находятся под давлением. Однако по мере снижения ключевой ставки мы будем наблюдать постепенное оживление рынка недвижимости. Это послужит хорошим драйвером для переоценки ряда бумаг наверх.
Дополнительным драйвером роста может выступить мирное урегулирование российско-украинского конфликта.
Аналитики БКС позитивно смотрят на перспективы акций ПИК и ГК Самолет.
Таргет по акциям ПИК — 700 руб., что предполагает потенциал роста в 54% от текущего уровня на горизонте 12 месяцев.
Таргет по акциям Самолета — 1700 руб., что предполагает потенциал роста в 83% от текущего уровня на горизонте 12 месяцев.
Облигации застройщиков
Облигации — более консервативный способ инвестирования. Список эмитентов более широкий — ГК Самолет, Эталон, Сэтл Групп, Джи Групп, Брусника, АПРИ, GloraX и многие другие. Уровень кредитного риска тоже может различаться.
В Стратегии 2026 аналитики БКС в качества фаворита выделили один из выпусков Эталон-Финанс (Группа Эталон):
Эталон-Финанс 002Р-04 с погашением в 2027 г. Девелопер жилья бизнес- и комфорт-класса с существенной долей бизнеса в Москве и Санкт-Петербурге. Основа кредитоспособности — поддержка от акционера АФК Система (с долей 50%).
Из валютных облигаций можно присмотреться к выпуску ПИК:
ПИК-Корпорация 001Р-05. Портфель проектов компании высоко диверсифицирован, что снижает зависимость денежного потока от успешной реализации отдельного проекта. Рентабельность по EBITDA на среднем по рынку уровне — 22%. Долговая нагрузка низкая: показатель Чистый долг/EBITDA — 0,2х.
*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Больше полезной информации для инвесторов вы найдете на BCS Express.