❓Как инвесторам-продавцам сейчас выходить из активов

❓Как инвесторам-продавцам сейчас выходить из активов?

🏦 При высоком «ключе» и некоторых проблемах в экономике, покупатель с полной суммой на руках очень ценен. Таких покупателей на рынке в целом немного, а большая часть покупателей живёт в парадигме «деньги были, деньги будут, денег сейчас нет».

📶 Один из очевидных вариантов - рассрочка для покупателя.

⚖️ Юридически рассрочка как инструмент вполне допустима, в том числе между физ.лицами, и обычно оформляется через ДКП с графиком платежей и залогом на объект недвижимости до полного расчёта. Как правило, покупатель начинает пользоваться недвижимостью сразу, а вот продавец берет на себя некоторые риски.

💰 Рассрочка как инструмент, работающий на продавца, эффективна при идеальной платежной дисциплине покупателя. В этом-то и главная проблема рассрочки.

💡 Может ли продавец провести скоринг, то есть проверить платежеспособность покупателя? По закону №218-ФЗ только сам покупатель может запросить свою кредитную историю через Госуслуги (бесплатно дважды в год) и предоставить выписку из БКИ добровольно. Продавец должен попросить покупателя самостоятельно получить справку и показать её. Отказ покупателя - это очевидный красный флаг.

🛂 На рынке есть сервис IDX, клторый предоставляет финансовый скоринг физлиц - обратите внимание, для ИП и компаний. Проверка ведётся не только в БКИ, но и проверка по целому ряду баз данных. Но это всё равно требует получения письменного согласия покупателя на свою проверку.

🛠️ Дополнительная проблема - ущерб и улучшения. Покупатель может нанести ущерб недвижимости в период действия рассрочки. А бывает и наоборот - создать неотделимые улучшения. И с тем, и другим придется разбираться через суд, доказывая либо факт порчи имущества, либо оспаривая стоимость улучшений.

🤨 Все эти потенциальные последствия могут свести выгоду рассрочки к минимому.

✅ Если уж решаться на рассрочку, то следует заложить следующие пункты в договор: 

🔸 короткая рассрочка до 6-12 месяцев с крупным первоначальным взносом (от 30% и выше); 

🔸 санкции за просрочку, зафиксированные в ДКП; 

🔸 залог недвижимости до полного расчёта; 

🔸 прозрачный механизм внесения платежей (со следами в виде банковских выписок).

🔸 четкий механизм возмещения ущерба за порчу недвижимости и имущества в период действия рассрочки

⚠️ Рассрочка - это временный инструмент рынка, связанный с высокой ставкой. Но есть такое выражение - «нет ничего более постоянного, чем временное». Хрен его знает, что будет с ключом в будущем, возможно рассрочки с нами надолго.