13 января рынок получил целостную картину последствий прошлого года: запуск новых проектов в России в 2025‑м сократился на 12%, до 41,3 млн кв. м, что тянет за собой более тонкий «конвейер» ввода на горизонте 2026–2027 годов. При этом вторая половина 2025‑го показала оживление — декабрьские старты выросли до 5,2 млн кв. м против 2 млн в январе, что умеряет глубину спада. Комбинация высокой стоимости денег и постепенного восстановления продаж сформировала мягкую посадку, но не сняла структурный дефицит в массовом сегменте.
Столичный рынок выглядит еще жестче: в 2025 году в Москве в продажу вышло только 40 новостроек — минимум за десятилетие и на 37% меньше, чем годом ранее. Структура сместилась к бизнес‑ и премиум‑классу, где девелоперы диверсифицируют риски за счет многофункциональных комплексов и преференций по КРТ; массовые проекты стали редкостью. Новая Москва практически остановила стартовую активность, хотя остается лидером по доле ДДУ. Причины — дорогое проектное финансирование, запрет на апартаменты и осторожность запусков на фоне волатильного спроса. На 2026‑й участники ждут частичного восстановления стартов, но именно в верхних классах.
Ценовые ожидания на первичке при таком предложении пересобираются вверх. Риелторы прогнозируют в 2026 году ускорение роста: при снижении ключевой ставки и жестких параметрах семейной ипотеки спрос в Москве может прибавить до 15%, а средняя цена «квадрата» — превысить инфляцию на 15–20 п. п.; консультанты CORE.XP допускают до +19% в «старых» границах Москвы. Дополнительный проинфляционный драйвер — переход НДС на 22%, который поднимает издержки стройки. В результате «плоский» рынок маловероятен: массовый сегмент останется более сдержанным, а бизнес/премиум — главным бенефициаром.
На вторичном рынке инерция ценовой «липкости» сохранилась: среди 50 крупнейших городов лишь Новокузнецк показал символическое снижение среднего ценника (−2%), тогда как в большинстве агломераций за год зафиксирован рост, в том числе в Москве и Петербурге (порядка 10%). Это подтверждает, что даже при просадке стартов и охлаждении ипотеки коррекция вторички носит точечный характер и упирается в ограниченность качественного предложения.
На стороне регулирования — адресная поддержка оборота земли. Госдума приняла закон об упрощении перераспределения участков для предпринимателей: допустимо «прирезать» до 1000 кв. м при неудобных границах, плата считается пропорционально приросту площади, регионам разрешено определять категории льготников с нулевой ставкой. Это снижает транзакционные издержки формирования пятен застройки, особенно для малых коммерческих проектов и ИЖС, и может ускорять подготовку площадок без полномасштабных межеваний. Влияние на «большой» девелопмент ограничено, но для локальных кейсов мера заметно повышает маневренность.
Инвестиционная ниша «недвижимость с торгов» сохраняет актуальность как альтернативный канал входа с дисконтом. Эксперты отмечают, что волны частных банкротств в экспозиции пока не ожидается, зато на рынок могут выходить дорогие объекты, изымаемые в делах о коррупции. При высокой цене денег и редкости массовых стартов такой канал способен конкурировать с первичкой по доходности, но требует готовности работать с обременениями и неопределенностью осмотра.
Итоговый баланс дня: «тонкий» поток новых проектов, особенно в доступном сегменте, сочетается с устойчивостью вторичного рынка и явным смещением ценовых рисков вверх на первичке. Регуляторная подстройка по земле точечно улучшает логику проектов, но драйвером 2026 года останутся траектория ключевой ставки и параметры семейной ипотеки — именно они определят силу спросового импульса к относительно скудному предложению.
По материалам: РБК, РИА Недвижимость.
