Посуточная сдача дома — в студию.
Решил поделиться ещё одним своим ипотечным объектом. И да, как вы уже поняли — он работает в «Ёлках».
Каркасно-модульная конструкция A-Frame Large. Покупал в Санкт-Петербурге и вёз двумя фурами в 2023 году.
С точки зрения денежного потока — пожалуй, одно из самых выгодных вложений на сегодняшний день. Про землю под ним, которая за это время подорожала в 3–4 раза, нужно говорить отдельно — это уже совсем другая история.
Вводные по объекту:
— пригород Кирова, д. Бабичи.
— цена дома 4 млн ₽
— доставка 400 тыс. ₽
— баня + чан 2 млн ₽
— итого «под ключ» с техникой, канализацией и т.п. — 8 350 000 ₽ (без земли)
— жилая площадь 37 кв.м, общая 51 кв.м
— льготная ипотека 3 850 000 ₽ под 8%
— разницу считаем как ПВ
Барабанная дробь 🥁
— 390 000 ₽ — средний денежный поток за 2025 год
— 370 000 ₽ — средний денежный поток с момента запуска
— 7 000 000 ₽ — общая выручка за 1,5 года
Бинго. Дом почти окупился.
Но не всё так просто.
Я искренне никогда не понимал расчётов «на салфетке» про окупаемость дома за год-два.
Для меня посуточная сдача — это бизнес, а не пассив. А бизнес — это постоянное участие.
В рамках проекта я еженедельно контролирую 3 показателя:
— Выручку.
— EBITDA (операционную прибыль).
— ЧП (чистую прибыль после налогов и обязательств).
Мои деньги дальше — распределение ЧП:
условные «дивиденды», реинвестирование и НЗ.
Если копать глубже, есть среднеотраслевые показатели рентабельности, по которым легко понять, к каким «эталонным» метрикам стоит стремиться.
А до старта я всегда считаю CAPEX — капитальные вложения. Чтобы найти неоптимальность рынка: соотношение денег, усилий и потенциального выхлопа.
На старте всё действительно было очень интересно. Впрочем, как и всегда. Задача — успеть занять рынок.
Потому что потом, как правило, приходит:
— консолидация
— регулирование государством
— падение маржинальности
То есть выручка и спрос уже так не растут, а расходы доходят до х2–х3 по сравнению со стартом. Плюс — welcome to НДС 🙂
Что-то ты разошёлся, Олег… что там по посутке?
По факту за 2025 год:
— EBITDA ≈ 60%
— ЧП ≈ 34% или около 130 000 ₽ в месяц
Особенность посуточной сдачи - круглосуточная поддержка: маркетинг, команда, поломки, заселения, выселения, уборки и т.д.
Поэтому лично для меня окупаемость тут не быстрая. Конечно, если я сам не пойду топить печку и размораживать трубы.
Но согласитесь — выручка красивая?
И это ещё не всё.
Дом работает в пуле, где есть и другие объекты. Плюс — CAPEX на инфраструктуру, чтобы всё это обслуживать.
В итоге ЧП размывается и выходит в среднем 15–25%.
Ну что, считаем? Какая тут реальная окупаемость? И что в итоге выгоднее — квартира или всё-таки дом? Хочется еще свой домик под сдачу? )))
P.S. Может просто попробовать отдать в долгосрок и ничего не делать?
