Сколько стоит строительство гостиницы в 2026 году?

Когда ко мне приходят инвесторы с горящими глазами и вопросом: «А во сколько реально обойдётся отель на 90 номеров в центре?» — я всегда прошу сделать паузу. Потому что за этой простой фразой стоит не просто цифра, а сложный механизм из сотен расчётов, компромиссов и прогнозов.

Сегодня я приглашаю вас «за кулисы» гостиничного строительства — разберём на примере проект 3‑звёздочного отеля в пределах ТТК в Москве.

Я, Кирилл Иртюга - девелопер и эксперт по созданию гостиничных концепций, архитектуре, проектированию отелей более 20 лет. Основатель РосинвестОтель и Irtyuga Arhitects, спикер и автор статей. Преподаватель Академии Туризма, выпускник Skolkovo School of Management, член жюри «Сommercial Real Estate Awards».

Почему именно 3 звезды в сердце города?

За 20 лет работы в гостиничной отрасли я убедился: этот формат — золотая середина для Москвы. Почему?

• Спрос не угасает. Бизнес‑туристы и осознанные путешественники ищут не роскошь, а комфорт по адекватной цене. Они готовы платить за удобное расположение, чистоту и базовый сервис.
• Локация решает всё. В пределах ТТК даже в январе загрузка держится на уровне 65–75%. Рядом — офисы, метро, достопримечательности. Это не курорт, где полгода «мёртвый сезон», а стабильный денежный поток.
• Экономика проекта. Построить 3 звезды на 30–40% дешевле, чем 4–5 звёзд, но окупаемость остаётся привлекательной — 8–11 лет при грамотном управлении.

Из чего складывается стоимость отеля: семь камней фундамента

1. Земля и старт (15–20% бюджета)
   В центре Москвы свободных участков почти нет. Чаще приходится работать с «наследием прошлого» — бывшими общежитиями, административными зданиями. Это как реставрация старинной картины: сначала снимаешь слои времени, потом создаёшь новое.
   Пример: участок 2 500 м² в районе Беговой. Покупка и подготовка — 160–190 млн руб. Сюда входит: выкуп/снос старого строения; геологические изыскания; подключение к сетям (вода, электричество, канализация).
2. Проектирование и «бумажная» война (8–12% бюджета)
   Здесь важно не просто нарисовать красивые фасады, а предусмотреть всё: от эвакуации при пожаре до расположения розеток для зарядки гаджетов. Каждый лист проекта — это баланс между мечтой инвестора и требованиями надзорных органов.
   Пример: полный пакет документации — 40–60 млн руб. можно заказать в Irtyuga Arhitects. Включает: архитектурное решение; инженерные разделы; дизайн‑проект лобби и номеров; согласования и классификацию 3 звезды.
3. Строительство «коробки» (30–35% бюджета)
   Это скелет отеля. Для 3 звёзд оптимальны 5–6 этажей: достаточно, чтобы разместить номера, но не перегрузить фундамент. Каждый кирпич, каждая балка — это инвестиции в будущее.
   Пример: здание площадью 6 000 м² — 720–840 млн руб. (120–140 тыс. руб./м²). Примечание: в 2026 году рост цен на стройматериалы и рабочую силу составляет 12–15% в год - учитываем это в расчетах.
4. Инженерные системы (15–20% бюджета)
   Отель — это не стены, а «живой организм»: вентиляция, электричество, безопасность. Представьте, что вы покупаете автомобиль без двигателя — так и здание без инженерных систем.
   Пример: центральный кондиционер + фанкойлы; пожарная сигнализация;
   резервный генератор; Wi‑Fi по всей территории. Итого: 180–220 млн руб.
5. Номера: функциональность вместо роскоши (12–15% бюджета)
   Для 3 звёзд главное — практичность. Гости хотят: удобный сон (ортопедические матрасы); чистый душ (надёжная сантехника); рабочее место (стол, розетка).
   Пример: оснащение одного номера — 800–900 тыс. руб. Для 90 номеров — 72–81 млн руб.
6. Общественные зоны (8–10% бюджета)
   Лобби — лицо отеля, ресторан — его желудок. Здесь гости проводят первые минуты и часы, формируя впечатление.
   Что входит: ресепшен с зоной ожидания; кафе на 40–50 мест; прачечная;
   служебные помещения. Стоимость: 60–80 млн руб.
7. Территория и «подушка безопасности» (5–7% бюджета)
   Даже в центре нужно место для парковки, озеленения и МАФ. А ещё — резерв на случай сюрпризов: рост цен, задержки поставок, изменения в законах.
   Пример: 50–70 млн руб. на: парковку (20–25 машиномест); озеленение;
   непредвиденные расходы.

Итоговая смета: цифры, которые не спят

Для отеля 3* на 90 номеров в пределах ТТК:

• Эконом‑вариант: 1,3 млрд руб. (локальные материалы, типовые решения).
• Оптимальный сценарий: 1,6 млрд руб. (баланс качества и цены).
• Премиум‑исполнение: 1,9 млрд руб. (импортные материалы, ускоренные сроки).

Что может сбить расчёты?

• Курс валют. Даже для 3 звёзд часть оборудования (лифты, кондиционеры) закупается за рубежом. Рост доллара на 10% — это +5–7% к смете.
• Дефицит кадров. В 2026 году строители и инженеры дорожают на 12–15% ежегодно.
• Новые нормы. Внезапные изменения в пожарной безопасности или требованиях к МГН (маломобильным группам) могут потребовать пересмотра проекта.
• Логистика. Доставка материалов в центр Москвы ограничена по времени — это +15–20% к затратам.

Как не потерять деньги: 3 совета от практика

1. Долгосрочные контракты. Фиксируйте цены на кирпич, бетон, металл до начала работ.
2. Оптимизация планировки. Минимизируйте коридоры — каждый «лишний» метр снижает доходность.
3. Локальное оборудование. Российские аналоги лифтов и кондиционеров не уступают в надёжности, но дешевле на 20–30%.

Мои рекомендации: cтроительство отеля — это марафон, а не спринт. Чтобы не сойти с дистанции:

1. Начните с ТЭО (технико‑экономического обоснования). Это сэкономит до 15% бюджета.
2. Выбирайте подрядчиков с репутацией. Дешёвые бригады часто оборачиваются переделками.
3. Заложите резерв 10–15% на непредвиденное. Это страховка от кассовых разрывов.

Хотите узнать точную стоимость вашего проекта?
Позвоните мне, и мы договоримся о консультации онлайн, в нашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 Пн – Сб, с 10:00 до 19:00

Больше информации в Telegram-канале.