У меня есть знакомый инвестор, которая владеет коммерческой недвижимостью уже много лет. Один из её объектов - наглядный пример того, как может выглядеть действительно качественный и устойчивый актив.
Это помещение сдаётся в аренду с 1999 года. Изначально в нём открылся "Перекрёсток" - на тот момент один из первых магазинов сети. Спустя несколько лет, после сделки по присоединению "Пятёрочки", магазин был перепрофилирован под новый бренд. С этого момента арендатор на объекте больше не менялся.
Фактически помещение находится в аренде у одной группы компаний уже более 25 лет подряд.
За это время объект прошёл через разные экономические периоды: кризисы, изменения покупательской способности, рост и падение ставок, трансформацию самого продуктового ритейла.
При этом он всё это время продолжал стабильно работать и приносить собственнику прогнозируемый доход. Именно такие объекты формируют у инвесторов ощущение спокойствия и уверенности в завтрашнем дне.
Конечно, даже при таком надёжном арендаторе иногда возникают рабочие моменты. Например, по договору была предусмотрена ежегодная безусловная индексация арендной платы. В одном из периодов арендатор по технической причине не применил индексацию вовремя.
Когда собственница обратила на это внимание, она подготовила документы и направила обращение арендатору. "Пятёрочка" без каких-либо споров пересчитала платёж и доначислила всю сумму задним числом за пропущенные месяцы. Сейчас аренда оплачивается уже с учётом индексации.
Этот эпизод хорошо показывает, как должны работать отношения между собственником и крупным федеральным арендатором, когда объект ценен для обеих сторон. Никаких конфликтов и давления - просто корректное исполнение договорённостей.
Сегодня этот объект, кстати, выставлен на продажу. По стратегическим причинам. Собственница пересматривает структуру своего капитала и планирует часть средств