В целом абсолютно неважно, какие квартиры, в каких районах и в каких жилых комплексах я бы выбрала в предыдущей статье для фиксации цен. Потому что в целом «картинку» на рынке недвижимости Москвы можно расписать следующим образом:
1. Разница в цене застройщика и переуступки.
Наблюдаю эту картину уже год точно. В зависимости от комплекса разница составляет от 20 до 40%. Это настоящая «бомба» замедленного действия. Почему? Несколько факторов:
- Как только перекроют ручеек халявный денег в виде льготной ипотеки, благодаря которому идут продажи по овер прайсу у застройщиков сейчас, продаж у них будет «кот наплакал» и покупать будут в первую очередь их же остатки по старым ценам. На что будет вестись строительство к 2030 году, пока загадка.
- «Кассовый разрыв» между ценой продажи и соответственно ценой закладной квартиры в банках и ее реальной стоимостью, которой является по сути сейчас цена переуступки. Если люди не смогут платить по кредитам, они захотят сначала избавится от долговой нагрузки и будут выставлять свои новостройки на вторичный рынок. А продать они смогут лишь с дисконтом в эти самые 20-40%! Не исключаю, что для многих станет проще просто тупо перестать платить кредиты. Что будут делать банки с навесом переоцененных квартир? Вопрос риторический.
Отдельно напишу, почему могут массово в ближайшее будущее пойти просрочки по кредитам? Здесь передаю «пламенный привет», всем любителям рассрочек, траншей, субсидий и прочей ереси. Сроки по этим акциям «тают» на глазах, а вместе с ними и сюрпризы по новым ставкам. Занимательное видео на эту тему выкладывала в телеграмме.
- Отсюда вытекают те, кто поверил сказкам про «вечно растущий бетон» и влез в ипотеку с целью перепродать с наваром. Я вас поздравляю - рынок налички сожрал весь ваш навар заранее. Если им удастся вылезти в ноль, это уже будет за счастье.
И да, здесь хочется добавить - все риэлторы, продолжающие петь о будущем росте цен на новостройки - в этом вы, конечно, правы, т.к. сами застрои сейчас в западне. О ней уже писала отдельную статью. Но! Котел в аду без вас пустовать не будет, т.к. вы забываете сообщить своим клиентам, что цены продолжат расти именно на новостройки! А их квартира сразу после покупки, превращается в тыкву или ту новенькую иномарку с дисконтом после выезда из гаража. Про разрыв в ценах вы предупредить не удосуживаетесь - браво вам великие продажники!
Да, кстати, рекомендую тем из вас, кто пришел на халявный рынок в 2020 году и сейчас считает себя гуру новостроек, заранее зарезервировать себе сумку доставщика, а то к моменту, когда ваши клиенты не смогут гасить свои кредиты, они же эти сумки и расхватают первыми.
2. Стоимость новой вторички и квартир в домах постройки после 2000-2010 годов фактически сравнялась.
Не понимаю, почему люди решили, что их панельки стоят наравне с новыми, пусть пока и не сданными домами? Да, косяков в новом жилье предостаточно, но это все ж не отменяет тот факт, что жилье это отличается кардинально. Приведу лишь один нюанс - подъезд в панельном доме навсегда останется подъездом и до входной группы нового ЖК ему далеко.
Думаю, с небес на землю собственники панелек упадут в тот момент, как новые ЖК начнут массово заселяться. Все ж, как ни крути, а жить всем хочется красиво.
3. Разница между стоимостью «старой» панели и более или менее свежей.
На фоне предыдущего пункта наглядно очень заметна. Дома 60-70-80х годов это будущий полный неликвид. Спрос на них теплится пока лишь только из-за этой разницы в цене.
4. Уравновешение цен на разные районы в Москве.
На востоке квартира вполне сейчас может стоить дороже, чем на западе. Ещё 5 лет назад об этом можно было только мечтать. Сегодня это текущая реальность. И это как раз, то «окно возможностей», о котором я писала в предыдущей статье. Не зацикливайтесь сейчас на районе поиска, расширьте свои границы и вполне возможно, что найдете тот вариант, о котором даже думать боялись.
Да, какие-то районы периодически выбиваются в лидеры по спросу. Понятно, что территориальная принадлежность оказывает свое влияние - работа, школа, детский сад или бабушка в соседнем доме. Но в целом по типу жилья цены +/- по Москве одинаковые.
Перекосы в ценообразовании - это чисто явление нашего времени. Ими надо пользоваться, пока есть такая возможность.
Вот, пожалуй, главные примечания, которые лично я сделала из выборки квартир в предыдущей статье. Может вы заприметили ещё что-то интересное? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях.
Подписывайтесь на мой канал в телеграмме. Там «будни свободного риэлтора» без прикрас.