Для инвесторов и предпринимателей, работающих с коммерческой недвижимостью, ключевым показателем эффективности становится доходность объекта. Она показывает, сколько реального дохода приносит объект с учётом всех затрат и рисков. Понимание этого показателя помогает принимать взвешенные решения при покупке готового арендного бизнеса.
Что такое доходность объекта
Доходность объекта - это процентное соотношение чистого дохода от аренды к стоимости объекта. При этом важно учитывать не только арендную плату, но и все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости.
Основные элементы доходности:
- Гросс-доход - общая сумма арендных платежей за год.
- Расходы на содержание - коммунальные услуги, налог на имущество, страхование, ремонт и управление.
- Чистый доход - разница между гросс-доходом и расходами.
Формула для расчета чистой доходности:
(Годовой чистый доход / Полная стоимость объекта) × 100 %
Годовой чистый доход = аренда за год - минус налог - минус УК и эксплуатация - минус простои
Полная стоимость объекта = цена покупки + торги и сопровождение + ремонт и ввод в аренду
Пример расчета доходности
Предположим, вы покупаете торговую площадь за 20 млн ₽. Арендатор платит 200 тыс. ₽ в месяц, что дает 2,4 млн ₽ в год. Расходы на содержание объекта составляют 400 тыс. ₽ в год.
Чистый доход = 2,4 млн – 0,4 млн = 2 млн ₽
Доходность = (2 млн / 20 млн) × 100 = 10% годовых
Таким образом, реальная доходность объекта составляет 10% в год, что позволяет оценить привлекательность инвестиции.
На что обратить внимание
При расчете доходности важно учитывать:
- Простои и пустые площади - влияют на реальный доход.
- Надежность арендаторов - долгосрочные и платежеспособные арендаторы снижают риски.
- Инфраструктура и локация - объекты в центрах и у метро обычно имеют более высокую доходность.
- Перспектива роста арендной платы - позволяет спрогнозировать будущую доходность.
Вывод
Реальная доходность объекта это не просто цифра из объявления, а показатель, который учитывает все расходы и риски. Для инвестора важно не только смотреть на арендную плату, но и анализировать локацию, состояние объекта и надежность арендаторов.
Правильный расчет доходности помогает выбрать объекты с максимальной окупаемостью и минимальными рисками, делая инвестиции в коммерческую недвижимость Москвы более эффективными и прогнозируемыми.
Хотите быть в курсе главных трендов коммерческой недвижимости и получать выгодные предложения первыми? Подпишитесь на наш канал - будет полезно. А так же подписывайтесь на наш тг-канал, там вы найдете актуальный каталог объектов https://t.me/uk_akiara