Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить жильё в Калифорнии: считаем по правилам банка (от ипотечного брокера Стива Цветкова).
Самый популярный вопрос, который мне задают — и в Калифорнии, и из других штатов, и даже из других стран: «Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить дом в Калифорнии?»
И я почти всегда отвечаю одинаково: на этот вопрос нельзя дать один “правильный” ответ. Потому что банк оценивает не “зарплату в вакууме”, а вашу общую финансовую картину. У двух людей с одинаковым доходом результат может быть противоположным: одному одобрят спокойно, другому — откажут или дадут намного меньше.
Давайте разложу по-честному, как банк считает “достаточно ли вам дохода” — простыми словами, без сложной теории.
Главное правило банка — не “сколько вы зарабатываете”, а “сколько вы уже обязаны платить каждый месяц”
В ипотеке почти всё упирается в показатель, который называется DTI — debt-to-income ratio. По-русски это можно назвать так: соотношение ваших ежемесячных долгов к ежемесячному доходу.
Банк задаёт себе один вопрос:
Если мы добавим вам ипотечный платёж — вы потянете его без риска?
И вот тут начинается самое интересное: ипотечный платёж — это не только “кредит за дом”.
Что банк считает вашим “ежемесячным платежом за жильё”
Многие думают, что ипотека — это просто сумма кредита и процент. На практике банк считает так называемый полный платёж за жильё, и там обычно четыре части:
- Основной платёж по кредиту + проценты (Principal & Interest)
- Налог на недвижимость (Property Tax)
- Страховка дома (Homeowners Insurance)
- PMI (если первоначальный взнос меньше 20%)
- иногда ещё: HOA (если это кондо/таунхаус), страховка от наводнений в отдельных зонах и т.д.
То есть человек говорит: “Я могу платить 4 000 в месяц”.
А банк отвечает: “Хорошо, но из этих 4 000 у вас не 4 000 на кредит. У вас часть уйдёт на налоги, страховки, иногда HOA — и в итоге на сам кредит остаётся меньше”. Именно поэтому два дома одинаковой цены могут дать очень разный “платёж”.
DTI: почему “одинаковая зарплата” не означает “одинаковая ипотека”
Теперь самое главное
DTI = (ваши ежемесячные обязательства) / (ваш ежемесячный доход до налогов)
Банк смотрит на ваши обязательства и включает туда то, о чём люди часто забывают:
- платежи по авто (lease/loan)
- кредитные карты (минимальные платежи)
- студенческие кредиты
- алименты/child support
- любые личные кредиты
- иногда — рассрочки и “buy now pay later”, если они попадают в кредитный отчёт
И вот типичная ситуация из жизни:
Два человека, оба зарабатывают по $12 000 в месяц.
Один ездит на машине без платежа и не держит долги на кредитках.
Другой платит за авто $900 в месяц и имеет минимальные платежи по картам на $400–600. Формально доход одинаковый. Но банку важно другое:
сколько места осталось под ипотеку после всех ваших обязательств.
И тот, кто “без долгов”, может получить существенно больше. Автоплатёж — один из главных “убийц” ипотеки
Я всегда говорю клиентам одну простую вещь:
если вы планируете ипотеку — авто с большим ежемесячным платежом может стоить вам сотен тысяч долларов одобренной суммы.
Потому что банк считает его как постоянный долг.
И это влияет на DTI напрямую. Иногда мы делаем стратегию:
что выгоднее — оставить машину “как есть”, или закрыть/рефинансировать/пересобрать долг так, чтобы ипотека стала возможной.
Кредитные карты: важны не только долги, но и лимиты.
В ипотеке кредитные карты — это два слоя:
- минимальные платежи в DTI
- кредитный скор (FICO)
Даже если вы “в целом нормально”, но держите высокий процент использования лимита (utilization), скор может просесть — и условия по ипотеке станут хуже.
Иногда человеку кажется: “Да это мелочь, у меня там пару тысяч на карте”.
А по факту именно эти “пара тысяч” могут стоить вам других условий, другой программы, другого одобрения.
Налоги и страховки в Калифорнии: почему цифры “на бумаге” часто не совпадают с реальностью
Калифорния — штат, где важно учитывать детали.
- Property Tax зависит от округа и часто “ощущается” выше, чем люди ожидают, особенно если они переезжают из другого штата.
- Страховка дома в некоторых районах может быть дороже из-за рисков (например, fire zones).
- HOA в кондо и таунхаусах иногда добавляет $300–700+ к ежемесячному платежу — и люди это не закладывают в расчёт.
Я видел десятки случаев, когда человек выбирает “красивое” кондо, а потом удивляется: “Почему банк даёт меньше, чем мы рассчитывали?”
Потому что HOA — это обязательный платёж, и он съедает часть допустимого бюджета.
“Сколько нужно зарабатывать?” — правильный вопрос звучит иначе.
Если говорить честно, он должен быть таким:
«При моих долгах, моём доходе и моём первоначальном взносе — какой платёж банк сочтёт безопасным?»
А уже после этого мы понимаем, какую цену дома вы реально можете потянуть. Поэтому в моей работе самый важный шаг — не “угадывать доход”, а собрать картину:
- доход (какой именно: W-2, self-employed, смешанный, бонусы)
- долги и ежемесячные платежи
- кредитная история
- первоначальный взнос
- тип недвижимости (дом/кондо/таунхаус) и район (налоги/страховки/HOA)
И тогда получается честная математика, а не фантазия.
Почему один банк “не одобрил”, а другой одобряет
Тоже частый момент. Люди говорят: “Мне отказали, значит всё, я не прохожу”.
Это не всегда так. Разные кредиторы по-разному:
- смотрят на тип дохода
- считают бонусы/овертаймы
- относятся к некоторым видам долгов
- предлагают разные программы (Conforming / High Balance / Jumbo и т.д.)
Иногда отказ — это не приговор, а просто неподходящий кредитор или неподходящая стратегия.
Что можно сделать уже сейчас, чтобы приблизить покупку.
Если упростить, есть несколько сильных рычагов, которые реально работают:
- снизить ежемесячные обязательства (особенно авто и кредитки)
- привести utilization по картам в порядок
- не открывать новые кредиты перед ипотекой
- собрать документы по доходам правильно (особенно если self-employed)
- заранее понять полный платёж с налогами/страховкой/HOA, а не “по ощущениям”
И самое главное — перестать искать магическое число “сколько нужно зарабатывать”.
Потому что в ипотеке решает не магия, а структура.