Друзья, меньше месяца осталось до больших изменений в семейной ипотеке. С 1 февраля 2026 года вступают в силу новые правила, которые напрямую касаются тех, кто ещё не успел воспользоваться семейкой или успел — но только один раз. И это как раз тот случай, когда «потом разберусь» может стоить очень дорого.
Я специально делаю отдельный разбор, потому что в новостях мы это уже упоминали, но там коротко, а здесь нужно по-человечески: что было раньше, что станет с 1 февраля и как это влияет на вашу стратегию покупки квартиры — особенно если вы планировали расширяться, а не просто «взяли одну и забыли».
1 изменение семейной ипотеки: одна ипотека на одну семью
Давайте честно: раньше у семей был рабочий сценарий. Семейная ипотека формально одна, но внутри семьи ею мог воспользоваться и муж, и жена отдельно, если правильно оформить сделку и не делать второго супруга созаёмщиком. То есть вы могли купить первую квартиру, пожить, ребёнок подрос — и через пару лет расшириться, снова используя льготу, но уже на второго супруга.
С 1 февраля 2026 года этот сценарий закрывают. Вводят правило: одна семейная ипотека на одну семью на всю жизнь. Всё. Без «а если…», без «а мы оформим иначе». И вот это изменение реально бьёт не по «хитрым схемам», а по обычной семье, которая планировала нормальную человеческую траекторию: сначала однушка или евро-двушка, потом расширение.
И тут самое неприятное: семейная ипотека задумывалась как стимул рождаемости через доступное жильё. Но если вы использовали льготу один раз и больше не можете — вы в какой-то момент упираетесь в выбор: или остаётесь в тесной квартире, или идёте в рыночную ипотеку/рассрочку. Поэтому после 1 февраля выбирать первую квартиру «на время» станет опаснее: лучше сразу думать на несколько лет вперёд, иначе потом будете платить за это повышенной ставкой.
2 изменение семейной ипотеки: ограничение донорских схем
Второе изменение — донорские схемы. Здесь, честно, логику государства я понимаю. Раньше работало так: у вас нет детей, но у родственников есть, и они не планируют покупать квартиру. Вы привлекаете их как созаёмщика — и за счёт того, что один из участников кредита имеет право на семейную льготу, весь кредит идёт по льготной ставке.
То есть человек без детей мог зайти в покупку «как семья», просто юридически подцепив донора. И да, в тексте прямо говорится, что такие кейсы были в реальности — не теория из интернета, а реальная практика.
С 1 февраля это ограничивают. И по сути рынок возвращают к более честной логике: семейная ипотека — для тех, у кого действительно есть ребёнок и кто подпадает под условия программы. Поэтому если вы планировали покупку через «донорство», лучше заранее понимать, что этот коридор теперь сужается.
Мы собрали застройщиков, которые дают субсидированную ипотеку, траншевую ипотеку на время строительства и беспроцентные рассрочки, в один каталог — его можно скачать по ссылке.
3 важное изменение: рефинансирование комбинированной ипотеки
А вот это изменение — редкий случай, когда я скажу: «Окей, это разумно». Речь про комбинированную ипотеку (комбоипотеку). Она нужна, когда квартира дороже лимита по семейке. Например: квартира 20 млн, первоначальный взнос 5 млн, по семейной ипотеке можно взять только 12 млн — и остаётся «хвост», который добирается по стандартной ипотеке под рыночный процент.
Сейчас важный нюанс такой: льготная часть и рыночная часть должны быть чётко разделены, и дальше появляется нормальная механика управления кредитом. Вы сможете досрочно гасить именно рыночный «дорогой» кусок, а когда ставка на рынке снизится — рефинансировать только эту рыночную часть, сохраняя льготные 6% по семейке.
Если переводить на простой язык: раньше люди часто боялись комбоипотеки, потому что думали, что влезают в неповоротливую конструкцию «всё вместе и навсегда». А здесь появляется более адекватная логика: дорогую часть можно улучшать, когда рынок развернётся, а льгота остаётся льготой.
4 изменение семейной ипотеки: ставка по количеству детей
Теперь про то, что активно обсуждают, но пока не принято: привязка ставки к количеству детей. Предлагаемая модель такая: 1 ребёнок — 12%, 2 ребёнка — 6%, 3 и больше — 4%. И вот тут вопрос: если ставка по семейке для семьи с одним ребёнком станет 12%, то для многих смысл льготы просто испарится, особенно если ключевую ставку дальше действительно будут снижать.
Сама идея дифференциации — классная. Но не в виде «одним почти рыночную, другим льготную». Логика, которая выглядит здраво и по-честному стимулирует рождаемость, — это когда базовая семейка остаётся льготной, а дальше идёт небольшое улучшение: условно 6% → 5% → 4%. Тогда у семьи появляется реальный мотив расширяться, и это работает как поддержка, а не как наказание.
Примут ли текущую версию — посмотрим. Риск есть. Но даже сама постановка вопроса уже говорит о тенденции: льготные программы будут «подкручивать» и усложнять, поэтому откладывать покупку только из-за надежды на идеальные условия — опасная стратегия.
Заключение
Если вы смотрите это до 1 февраля 2026 года — у вас ещё есть окно, чтобы зайти в семейную ипотеку по старым правилам. Если смотрите после — это не конец света, просто нужно действовать умнее: искать комбинации условий, рассрочки, субсидированные программы, понимать, где реально сильные предложения, а где маркетинг.
А что вы думаете о новых изменениях в условиях семейной ипотеки? Напишите в комментариях!
И чтобы не пропускать важные изменения по ипотеке и рынку недвижимости Москвы, подписывайтесь. С вами был Антон Ширшов. Будем на связи.