Как понять, что дом — плохая инвестиция ещё до покупки?
Снаружи дом может выглядеть привлекательно: нормальный район, адекватная цена и хороший «потенциал». На этом этапе новички часто совершают самую дорогую ошибку — влюбляются в объект раньше, чем считают реальные цифры 😅
За годы работы мы видели десятки домов, которые на бумаге выглядели хорошо, а на практике оказывались слабой инвестицией. Поэтому перед покупкой мы всегда проверяем несколько ключевых моментов.
Вот те самые красные флаги, которые нас сразу настораживают:
1️⃣ Цена «выше рынка» без объяснимой логики
Если объект стоит дороже аналогов, но не имеет уникальных характеристик и не даёт преимуществ ни по аренде, ни по перепродаже — это первый сигнал остановиться. Рынок США достаточно прозрачен: если цена выбивается без причины, значит, кто-то уже заложил в неё свою маржу.
2️⃣ Район с падающим спросом
Даже хороший дом не спасёт плохую локацию. Поэтому перед покупкой мы всегда смотрим на ситуацию в районе: изучаем динамику цен за последние годы, спрос на аренду, инфраструктуру и наличие рабочих мест.
Если район «загибается», доходность будет под давлением даже при хорошем ремонте 😢
3️⃣ Слишком оптимистичная экономика
Когда расчёты сходятся только при идеальном сценарии — это высокий риск. Хорошая сделка должна работать даже с отклонениями.
Если прибыль появляется лишь при максимальной цене перепродажи, минимальных расходах и отсутствии пауз, значит, запас прочности отсутствует.
4️⃣ Ремонт с неизвестным объёмом работ
Старые дома без полноценной диагностики — это покупка кота в мешке.
Покажем на наглядном примере. Мы приобрели дом по адресу 600 Southern Ave, Penn Hills, PA 15235, который визуально выглядел очень привлекательно: аккуратный фасад, зелёный участок, приятный район. Но у него был важный нюанс — дом расположен на склоне 😬
Из-за этого каждую весну, во время таяния снега, происходило затопление бейсмента. Это приводило к появлению плесени и подмыванию фундамента. Новичок легко может не учесть этот момент заранее и дополнительные расходы съедят значительную часть прибыли.
Поскольку мы проводим детальную проверку объекта, этот риск был выявлен ещё до покупки. Решение в виде установки дренажной системы мы сразу заложили в бюджет. Да, это увеличило стоимость ремонта, но позволило избежать неприятных сюрпризов уже после сделки 👌
По бюджету проект выглядел так:
— покупка дома — $28 500
— ремонт — $75 000
После завершения всех работ дом был успешно продан за $165 000. Такой результат стал возможен потому, что все нюансы были учтены заранее, а не в процессе ремонта или, что хуже, уже после его завершения.
Дом можно посмотреть по ссылке: https://www.zillow.com/homedetails/600-Southern-Ave-Pittsburgh-PA-15235/11416487_zpid/
5️⃣ Отсутствие понятной стратегии выхода
Настоящая плохая инвестиция — это не неудачный дом, а дом без сценария выхода 😅
Перед покупкой мы всегда отвечаем на вопросы:
— это аренда или флиппинг?
— кому мы будем его продавать?
— по какой логике формируется цена выхода?
Если на эти вопросы нет чёткого ответа, то объект не берём.
Плохие инвестиции редко выглядят «плохими» сразу. Они выглядят чуть дешевле рынка, чуть привлекательнее на словах и чуть сложнее в цифрах.
Наша задача — увидеть слабые места до покупки, а не после 🤌
Поставьте ❤️ под этим постом, если было интересно читать.
