Документы важны, но ситуация не менее важна. Потому что сегодня риски скрываются не только в подделках и в подозрительных доверенностях. Они прячутся в том, что нельзя проверить по выписке из ЕГРН.
Пример первый. Долина.
Квартира куплена. Все документы в порядке. Юристы перепроверили дважды. Сделка прошла. А потом шок: сделка признана недействительной. Права оспорены. Клиент остался без жилья. Многие юристы говорили: «Такого быть не может». Но произошло.
И только недавно Верховный Суд подтвердил права покупателя. Прошли месяцы. Нервы. Ожидание. Сколько ещё таких случаев «под радаром»? По стране, много людей оказались в аналогичной ситуации. И пока идеального решения этой проблемы не найдено. Ждем пленума ВС.
Пример второй. Брат не принял наследство.
Квартира переходит по наследству двум братьям. Один не принимает, второй становится единственным собственником.
Объект выставляется на продажу. По бумагам всё чисто.
Но вопрос: «почему он отказался?» Задают его редко. Отвечают обычно: «Любил брата больше», «Ему нужнее было», «У меня и так всё есть», «Воля умершего». Звучит логично.
Но как правило никто не проверяет: находится ли этот «добровольный отказник» в процедуре банкротства? А ведь если да, то арбитражный управляющий имеет полное право оспорить будущую сделку. Почему? Потому что часть имущества была выведена из конкурсной массы. А значит, сделку по продаже могут аннулировать. И вы, покупатель, снова остались ни с чем.
Пример третий. Повестка из военкомата.
Да-да, теперь и это влияет на сделку. Появился специальный реестр, где фиксируются сведения о вручении повесток. Если человек получил повестку, внесён в реестр, но не явился в военкомат в срок, то на него автоматически накладываются ограничения. В том числе, запрет на регистрационные действия с имуществом.
Что это значит? Вы подписали договор, «заложили» деньги, а Росреестр отказывает в регистрации перехода права. Сделка заморожена. Финансы тоже. А собственник даже не знает, что попал в реестр.
Вывод простой:
Рынок 2026 года — это не про просто «купил-продал». Это про анализ скрытых рисков. Про понимание, что за идеальными документами может быть история, которую никто не видит. И таких примеров можно приводить много. Потому что правила игры меняются. А защита остаётся одна: профессиональная проверка не только документов, но и контекста.
Если вам нужна консультация, то пишите. Лучше задать вопрос сейчас, чем терять квартиру завтра.