Санаторно-курортная отрасль в России находится на пороге структурных изменений. По статистике Росстата, число санаториев продолжает сокращаться, но одновременно они укрупняются; спрос на оздоровительный отдых не падает, но смещается к более коротким и интенсивным программам, а ожидания гостей сближают санаторий с современным SPA-отелем.
При этом новое строительство санаториев не демонстрирует воодушевляющую динамику – средний «возраст» таких объектов увеличивается. В текущих условиях санаториям сложно добиваться финансовой устойчивости и привлекать инвестиции, а значит управляющие команды должны адаптироваться к переменам и привлекать новые сегменты спроса.
Про перспективы развития санаторного отдыха в России рассказывает наш эксперт, Марина Смирнова, партнер, руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма CMWP.
Сжатие рынка санаториев
Согласно официальной статистике, количество санаторных комплексов в России до последнего времени неизменно сокращалось. В 2002 году Росстат насчитывал 2347 объектов санаторно-курортного плана, на конец 2024 г. предложение составляло 1708 санаториев. Нисходящая динамика прерывалась лишь однажды: в 2014 году россиянам стало доступно 69 новых санаториев в Крыму, однако это расширение рынка было нивелировано уже к 2016–2017 году, поскольку выбытие санаториев с рынка продолжалось. Максимальное годовое выбытие пришлась на 2009 год (минус 150 объектов) вслед за кризисом 2007–2008 годов.
При этом, если количество объектов санаторно-курортного плана снижается от года к году, то количество номеров – растет: 169,7 тыс. номеров в 2002 г. и 189 тыс. номеров в 2024 г.
Средняя вместимость санатория за этот же период увеличилась с 72 до 111 номеров: рынок укрупняется, но стареет.
Точные данные за 2025 год Росстат опубликует только к маю 2026 года, но мы полагаем, что тенденция к сокращению объектов не будет преодолена: несмотря на то, что строятся новые объекты (немного, но строятся), старые объекты выбывают быстрее, чем идет восполнение за счет новых. Мы полагаем, что в конце 2025 года на рынке осталось порядка 1695 санаториев на 190-191 тыс. номеров.
Старение фонда и закрытие санаториев – естественный процесс. Срок амортизации гостиничной недвижимости, санаториев в том числе, составляет 30 лет. К 2010–2011 годам должны были полностью амортизироваться санатории, построенные до 1980 года – основная доля советского санаторно-оздоровительного фонда. Требовать капремонта эти здания начали еще раньше – в 2003–2005 годах, но на фоне перехода к страховой и платной медицине и вывода санаториев из ведомств на открытый рынок доступных «длинных» денег на реновацию, которая в некоторых случаях может стоить больше, чем строительство нового объекта, не было. Поэтому значительная часть зданий постройки 1970-х годов ушла с рынка «естественным» путем.
Санаторно-оздоровительные комплексы, имеющие высокий физический износ, не могут показать хорошие операционные результаты – привлекать платежеспособного клиента, – соответственно, им сложно привлекать кредиты на реновацию. Это создает порочный круг, итогом которого становится закрытие санаториев.
В целом, доходность хорошо работающих санаториев сопоставима с загородными гостиницами – 25–28% (EBIDTA) в санаториях при 30–33% в гостиницах. Стоимость строительства санатория не отличается от стоимости строительства гостиницы. Сейчас это около 300 тыс. руб. / кв. м для гостиницы 4* (+/- 15%) с НДС. Для объектов более высокого класса (5*) соответственно 400 тыс. рублей /кв.м. (+/-10-15%)
Стоимость строительства непосредственно медицинского корпуса стоит столько же, сколько и гостиница или чуть дороже. Но стоимость оснащения может колебаться в широких пределах, но порядок цифр – от 100 млн рублей небольшой медцентр, а для более «серьезных» концепций эту сумму нужно умножить на 2 или 3.
Дополнительную сложность вносит специфика управления санаторным комплексом, где есть еще и медицинская часть, и стоимость ее оснащения может добавить в смету еще 10–15%. Помимо создания и администрирования качественного гостиничного предложения, управляющая команда должна создать комплекс медицинских услуг, соответствующий государственным нормам, закупить оборудование, привлечь квалифицированный персонал, что с одной стороны отдаляет горизонт окупаемости, а с другой – увеличивает средний чек посещения. Сейчас лучшие санатории (гостиницы с медицинскими СПА) могут устанавливать цены на пакеты (проживание, питание, базовые медуслулги) на уровне 40-50 тыс. рублей в сутки за номер, при этом клиенты часто приобретают дополнительные медицинские услуги (средние чеки – 5-10 тыс. рублей на человека дополнительно к базовой цене).
В таких условиях девелоперы предпочитают редевелопменту санаториев строительство курортной недвижимости с более быстрой и простой окупаемостью – апартаментов, зачастую на месте снесенных здравниц. Особенно сильно этот процесс затронул Сочи.
Перспективы изменения ситуации
Если рынок оздоровительных услуг не сможет адаптироваться к вновь изменившимся рыночным условиям, можно ожидать сохранение текущей динамики – закрытие санаториев, приближающихся к пределу жизненного цикла. В ближайшие годы будет выбывать в среднем по 20–25 объектов в год. При отсутствии отраслевых инструментов привлечения капитала к середине 2035 года сокращение может ускориться, так как новые объекты в течение последних 25-30 лет практически не строились, а старые делали ремонт только критически важных элементов, но не всегда этот ремонт был капитальным. К 2040–2045 годам значительная часть старых санаториев покинет рынок, а новые проекты в таком же объеме вряд ли появятся.
Для качественных изменений на рынке санаторно-оздоровительных услуг должны быть созданы инструменты финансирования реновации существующих объектов. Только в Кавказских Минеральных Водах порядка 24 санаториев требуют срочного ремонта. Один из возможных механизмов – концессия и иные формы ГЧП, на рынке также обсуждается возможность выпуска курортных облигаций по механизму действия сходных с инфраструктурными облигациями. Это помогло бы санаториям привлечь частное финансирование.
Трансформация формата оздоровительного отдыха
В отличие от загородных гостиниц санатории практически не имеют сезонности. Несмотря на сложности в девелопменте и управлении санаторными комплексами, спрос на оздоровительный туризм остается высоким, и даже растет, что мы видим в ведущих локациях: Кисловодске, Алтайском крае, Крыму и Сочи. Например, загрузка санаториев в Кавказских Минеральных Водах составляет, по данным Росстата, 59–61% (2021–2023 годы), гостиниц – 33–35% в тот же период. Фактическая загрузка лучших санаториев стабильно выше 65% (75% для хорошо работающего санатория – это «норма»).
Мы также видим кратное повышение стоимости оздоровительных услуг в ведущих санаторных объектах и гостиницах с медицинскими центрами, такими как Кивач, Лучиано, Первая Линия, Верба Майр, Майрведа Кисловодск и т.д. Однако в большинстве случаев текущий формат предложения не в полной мере отвечает запросу отдыхающих. Запрос на оздоровительный отдых стремительно смещается от длительных курсов к коротким и интенсивным программам. Средняя продолжительность пребывания сокращается с традиционных, знакомых нам с детства 21 дня до 10–11 дней, а все чаще – до 3–7 дней. В такие сроки сложнее получить заметный оздоровительный эффект, поэтому программы должны становиться интенсивнее и разнообразнее. Например, у аудитории 35–40 лет большой популярностью пользуются упакованные курсы «детокс», «антистресс», «здоровая спина», в последние годы растет спрос на диагностику (чекап), общее оздоровление – ванны, массажи, физиотерапию, прогулки, ЛФК.
Ограничения на продажу алкоголя, акцент на какие-то медицинские манипуляции, особенно малоприятные, – все это снижает привлекательность санаторного отдыха. И здесь следует отметить, что даже в санаторий клиенты приезжают в первую очередь с целью отдыха, а потом уже оздоровления. Туристы хотят совмещать лечебную программу с экскурсиями, развлекательными мероприятиями, активностями на свежем воздухе, купанием в море или хотя бы в бассейне. Они охотно посещают спа, уделяют особое внимание питанию, а также хотели бы совмещать оздоровительные практики с семейным отдыхом. Поэтому для удовлетворения запросов этой, наиболее многочисленной, аудитории санаторным комплексам необходимо возведение инфраструктуры и создания программ для детей, детского и семейного отдыха, а также предлагать комфортные номера.
В конечном итоге такая трансформация сблизит форматы санатория и СПА-отеля: здоровое и разнообразное питание, расширенная функция общественных пространств, качественные не только медицинские, но и оздоровительные услуги, сервисные стандарты гостиничного уровня и возможности семейного отдыха. Это позволит сделать санаторный продукт привлекательным в новых условиях и привлечь инвесторов в эту сферу бизнеса.
Департамент гостиничного бизнеса и туризма CMWP оказывает услуги для широкого перечня объектов туристской инфраструктуры. Если вы хотите проконсультироваться по какому-либо вопросу, оставьте заявку на сайте: https://u.to/hTZeIg
Еще больше материалов от экспертов по по гостиничному бизнесу и туризму CMWP читайте здесь: