Александра, расскажи, пожалуйста, чем ты занимаешься в компании «Интел»?
Я занимаюсь всеми вопросами, связанными с землей и строительством. Моя работа начинается на этапе выбора земельного участка. Клиенты часто присылают несколько вариантов с вопросом, подходят ли они для строительства. Моя задача — провести хотя бы минимальную проверку.
Что именно ты проверяешь в первую очередь?
Базовых критериев несколько, но главные — это категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ).
- Категория: Строить можно на землях населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения.
- ВРИ: На землях населённых пунктов подходят, например: ИЖС, ведение садоводства, личное подсобное хозяйство (ЛПХ). На сельхозземлях — только ведение садоводства, но могут встречаться и другие формулировки, считающиеся равнозначными, например, “для дачного строительства”.
Здесь есть критически важный нюанс: если участок имеет сельхозкатегорию с ВРИ «для ЛПХ», строить на нём нельзя — только вести огород. Люди часто путают это с ЛПХ на землях населенных пунктов, где строительство разрешено. Купив такой сельхозучасток по ошибке, изменить его статус становится всё сложнее — законодательство ужесточается для защиты сельхозземель.
Какие ещё «подводные камни» могут быть на участке?
Ограничения могут накладывать различные охранные зоны, например, газопроводов, ЛЭП, объектов культурного наследия. Проблема в том, что сведения о них не всегда внесены в ЕГРН, соответственно, не отображаются в стандартных документах, например, в выписках из ЕГРН, в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Если построить дом в такой неотмеченной зоне, например, газопровода, собственника могут обязать его снести.
Как проходит процесс проверки?
Есть два уровня:
- Базовая проверка (15-20 минут): Анализ данных из открытых систем: ГИС ОГД (Москва) или Геопортала Подмосковья, изучение выписки из ЕГРН и ГПЗУ. Этого часто достаточно для участков в сложившейся застройке.
- Углубленный анализ (до рабочего дня): Необходим для участков «в поле», возле лесов и водоемов, в новых коттеджных поселках. Изучается градостроительная документация (генеральный план, правила землепользования и застройки, проекты планировки территории), проверяются судебные картотеки, анализируются спутниковые снимки. Это помогает выявить «скрытые» риски, например, незарегистрированные коммуникации в архивах, которые могут стать причиной отказа в согласовании строительства.
Клиент может проверить всё сам?
Технически — да. Но без опыта сложно интерпретировать данные. Например, в зоне охраны объекта культурного наследия может быть как полный запрет на строительство, так и лишь требования к внешнему виду дома. Человек может не понять эту разницу и столкнуться с проблемами позже.
Допустим, участок проверен и куплен. Что дальше?
Начинается этап согласования строительства. По закону нужно подать в администрацию уведомление о планируемом строительстве с параметрами будущего дома. Администрация проверяет:
- Соответствие параметров строительства (этажность, площадь, отступы от границ) градостроительному регламенту.
- Отсутствие нарушений требований к строительству в зонах с особыми условиями использования территории.
Если участок, например, в водоохранной зоне, администрация может дать согласие при условии получения разрешения Росрыболовства.
Приходилось ли бороться с необоснованными отказами?
Да, был показательный кейс. Администрация много раз отказывала клиенту в согласовании, ссылаясь на то, что участок находится в зоне влияния телевышки. Мы выяснили, что ограничения этой зоны действуют с высоты 30 метров, а дом планировался 15-метровый. Мы запрашивали разъяснения у собственника вышки, передавали их администрации, но получали отказы. Только после подготовки жалобы на действия чиновников согласование было получено.
Ты также сопровождаешь взаимодействие с банками при использовании эскроу-счетов?
Да. Банки часто требуют внесения в договоры подряда специфических, порой избыточных с юридической точки зрения формулировок. Мы их согласовываем и включаем, чтобы не затягивать процесс. Иногда это просто раздувает документ, но не вредит сделке.
А если проект клиента изначально не полностью соответствует нормам?
Наша задача — не слепо исполнять поручение, а минимизировать риски. Например, на узком участке невозможно выдержать требуемые отступы в 3 метра от границ. В такой ситуации мы:
- Рекомендуем получить письменное согласие соседей на уменьшение отступа.
- Советуем решения для безопасности: использовать негорючие материалы (камень), обработать конструкции огнебиозащитой, спроектировать плоскую крышу или установить снегозадержатели, чтобы не заливать соседей.
В чём ценность такого комплексного сопровождения для клиента?
Рыночная стоимость подобных услуг юриста-профессионала может доходить до 100 000 рублей и более, особенно если цена рассчитывается как процент от стоимости участка. Частные лица или риэлторы без узкой специализации могут проверить только базовые вещи, упустив важные нюансы. Я же, имея опыт с 2019 года, провожу полный анализ, а также сопровождаю клиента на всех этапах — от проверки участка до согласования с банком и постановки на кадастровый учет построенного дома, экономя его время, деньги и нервы.