Привет! Я часто сталкиваюсь с тем, что в объявлениях о продаже квартир фигурируют детские доли. Многие покупатели не придают этому значения, считая, что «разрешение опеки есть — и хорошо». Это опасное заблуждение. Хочу предупредить вас на примере реального дела из Верховного суда, к чему может привести такая беспечность. Эта история — готовый сценарий кошмара для покупателя.
Что произошло? Коротко и ясно:
Мать продала квартиру, где у её детей были доли. Орган опеки дал добро, но с одним строгим условием: «Продать можно, только если сразу купить детям равноценное жильё». Мать это условие проигнорировала, деньги потратила, а дети остались ни с чем. Верховный Суд отменил сделку, вернул квартиру детям, а покупательницу — на улицу. Теперь ей придётся годами выбивать свои деньги обратно через суд.
Суть для вас, покупателя:
Если в продаваемой квартире есть доли несовершеннолетних, это не «простая формальность». Это опасный риск признания сделки недействительной, даже после её завершения.
Как защититься? Три простых, но железных правила:
- Не верьте на слово, читайте бумаги. Требуйте у продавца полный текст разрешения. Внимательно изучите каждый пункт. Условие почти всегда одно: деньги от продажи детских долей должны быть направлены строго на покупку новой квартиры для детей и сразу оформлены на них. Убедитесь, что этот план выполним ДО того, как вы передадите все деньги.
- Контролируйте «детские» деньги (если по условиям опеки "детские" деньги должны быть перечислены на специальный счет). Эти средства нельзя просто отдать продавцу на руки. Идеально, если они поступят прямо на счёт застройщика или продавца новой квартиры для детей, минуя личные счета родителей. Спросите у продавца конкретный и понятный план: куда, когда и на какие счета пойдут деньги за доли детей? Если внятного ответа нет — это огромный красный флаг.
- Наймите своего юриста (если вы не уверены в своих силах). Не полагайтесь на риелтора или заверения продавца. Сделку с участием детей должен сопровождать ваш независимый юрист. Его задача — проверить законность разрешения опеки и проследить, чтобы все её условия были выполнены ДО или ОДНОВРЕМЕННО с окончательным расчётом.
Итог: Покупка квартиры с детскими долями — это сделка повышенной опасности. Ваша безопасность — в дотошной проверке. Если продавец не может чётко и прозрачно показать, как права детей будут защищены, — отказывайтесь от сделки. Лучше потерять время на поиски, чем потом в суде терять и деньги, и жильё.