Аналитики бьют тревогу: доля доступного жилья на рынке новостроек упала до рекордных 22%. Почему застройщики больше не хотят строить «эконом» и к чему это приведет?
Мечта о собственной квартире в новом доме для многих россиян становится все более призрачной. И дело не только в ипотечных ставках. Рынок новостроек стремительно меняется: девелоперы массово отказываются от строительства эконом-класса, переключаясь на более дорогие сегменты. По данным ЦБ, доля нового доступного жилья достигла исторического минимума. Что происходит и ждет ли нас полное исчезновение «эконома»?
Тревожная статистика: всего 22% от всего рынка
Цифры Центробанка говорят сами за себя. Если раньше эконом-класс составлял львиную долю предложения, то сегодня его доля сжалась до минимальных 22%. Пока одна часть рынка тает, другая растет: строительство жилья бизнес- и комфорт-класса в крупных городах активно набирает обороты. Это не временный тренд, а системный сдвиг, который меняет правила игры для всех.
Столицы показывают тренд: «эконом» вытесняется за черту города
Ситуация в Москве и Петербурге — яркий индикатор для всей страны.
✓ В Москве о покупке новостройки эконом-класса внутри МКАД можно практически забыть. Этот сегмент здесь исчез.
✓ В Петербурге история та же: доступные квартиры в шаговой доступности от метро — большая редкость. Девелоперы строят в основном бизнес- и комфорт-класс по высоким ценам.
Где же искать? Недорогие варианты сегодня — это чаще всего локации близко к кольцевым автодорогам или в ближайшем пригороде (например, в Ленинградской области), где строительство еще ведется активно.
Три главные причины исчезновения «эконома»
Почему застройщики дружно уходят из бюджетного сегмента? Эксперты называют несколько ключевых факторов:
1. Высокие издержки и «социальная нагрузка». Резко выросли цены на землю в городах, строительные материалы, подключение к сетям и проектные работы. Финансовая модель просто не сходится: чтобы окупить дорогой проект в черте города, нужно продавать квартиры по высокой цене, что автоматически выводит их из категории «эконом».
2. Риски с ипотекой. Застройщики заранее адаптируются к возможному ужесточению условий госпрограмм (например, повышению ставки по «семейной» ипотеке). Они перестраховываются, переходя к сегментам, где покупатели меньше зависят от льготных кредитов.
3. Логика бизнеса. Строить дорогое жилье в условиях ограниченных городских земель выгоднее и менее рискованно. Себестоимость высока, и проще заложить маржу в проект комфорт- или бизнес-класса, чем пытаться ужать бюджет в «экономе» и потерять в качестве или прибыли.
Последствия: дефицит и рост социального напряжения
Специалисты предупреждают о реальных рисках уже в ближайшие годы
✓ Дефицит доступного жилья для молодых семей и регионов с невысоким уровнем доходов.
✓ Сокращение доли эконом-класса будет продолжаться на 2-3% ежегодно.
✓ Рост цен на оставшиеся недорогие предложения из-за низкого предложения и высокого спроса.
Есть ли решение?
Самостоятельно рынок эту проблему не решит. Застройщики открыто говорят, что для возврата к массовому строительству доступного жилья необходима системная господдержка. Среди возможных мер — прямое субсидирование девелоперов, строящих социальное жилье, или создание специальных условий по земле и инфраструктуре.
Вывод: Исчезновение новостроек эконом-класса — это не случайность, а закономерный итог роста издержек и изменения рынка. Для покупателей это значит, что окно возможностей для покупки действительно доступной новой квартиры в городе стремительно закрывается. Будущее «эконома» теперь зависит не только от спроса, но и от решений на государственном уровне.