С 1 января 2026 года вступает в силу ряд законодательных поправок, затрагивающих рынок жилой недвижимости. Изменения касаются оформления сделок, условий ипотечного кредитования и налоговой нагрузки для собственников.
Часть нововведений носит формальный характер, однако многие из них напрямую влияют на стратегию покупки, продажи и владения недвижимостью. Ниже — ключевые изменения и их практические последствия для рынка и покупателей.
Материнский капитал: меньше бюрократии и ниже юридические риски
С начала 2026 года отменяется требование получать согласие банка на выделение долей в квартире, приобретённой с использованием материнского капитала. Это правило действует даже в том случае, если ипотечный кредит ещё не погашен, а объект находится в залоге у банка.
Для рынка это принципиальное упрощение. Ранее отсутствие выделенных долей часто делало такие квартиры «зависшими» — их было сложно продать без дополнительных согласований с банком и органами опеки. Теперь семьи смогут оформлять доли заранее, без затягивания сроков и лишних юридических процедур. Это повышает ликвидность объектов и снижает риски как для продавцов, так и для покупателей.
Дополнительно Социальный фонд начнёт автоматически направлять уведомления обо всех операциях с материнским капиталом. Это повышает прозрачность использования средств и снижает вероятность ошибок при расчётах и планировании сделок.
Индексация маткапитала на 6,8%: влияние на финансовую модель покупки
С 1 февраля 2026 года материнский капитал будет увеличен на 6,8%. Размер выплаты составит:
• на первого ребёнка — 737,2 тыс. ₽
• на второго ребёнка — 974,1 тыс. ₽
Также вырастет доплата на второго ребёнка в случаях, когда маткапитал ранее был получен на первого ребёнка, рождённого после 2020 года: сумма увеличится с 221,9 тыс. до 237 тыс. ₽.
Для покупателей это означает либо более крупный первоначальный взнос, либо снижение суммы ипотечного кредита — особенно актуально при покупке жилья комфорт- и бизнес-класса в Москве и других крупных городах.
Ответственность застройщиков: возврат к стандартным правилам
С 1 января 2026 года прекращает действовать временный мораторий на начисление неустоек застройщикам за нарушение сроков сдачи домов и устранения дефектов. Штрафы и компенсации снова будут взыскиваться по общим правилам.
Для дольщиков это позитивный сигнал: юридическая защита покупателей усиливается, а вероятность затяжных задержек без последствий для девелопера снижается. В долгосрочной перспективе это может повысить дисциплину застройщиков и качество реализации проектов.
Семейная ипотека: новые ограничения и нюансы
С 1 февраля 2026 года корректируются условия программы «Семейная ипотека».
Ключевое изменение — один льготный кредит на одну семью. Супруги обязаны выступать созаёмщиками, что исключает возможность оформления нескольких льготных ипотек внутри одного домохозяйства.
Государство таким образом стремится сократить злоупотребления и сделать поддержку более адресной. Однако на практике это может усложнить получение кредита для семей с разным уровнем доходов: подтвердить общую платёжеспособность становится сложнее, а доступная сумма займа часто оказывается ниже ожиданий.
При этом для заёмщиков, использующих комбинированные схемы (льготная ставка + рыночная часть), появляется возможность снизить итоговую процентную нагрузку. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ до 16% рыночные проценты также корректируются, делая такие схемы более гибкими — при условии грамотного расчёта.
Налоговые изменения: что учитывать собственникам и продавцам
С 2026 года ставка НДС повышается с 20% до 22%. Льготная ставка 10% сохраняется для социально значимых товаров, однако для рынка недвижимости это означает косвенный рост стоимости строительных и сопутствующих услуг, что в перспективе отражается на себестоимости проектов.
В части НДФЛ при продаже недвижимости основные льготы сохраняются, однако уточняется требование к сроку владения — он должен быть непрерывным. В Минфине подчёркивают, что речь идёт о техническом уточнении, а не об отмене действующих послаблений.
Дополнительно вводится возможность освобождения от НДФЛ при продаже жилья и покупке нового объекта. Льгота распространяется на семьи с детьми, признанными недееспособными, а также на случаи, когда ребёнок рождается после продажи недвижимости, но не позднее 30 апреля следующего года. При этом учитывается наличие другого жилья: если уже имеющийся объект превышает приобретаемый по площади или кадастровой стоимости, право на освобождение от налога утрачивается.
Для лиц, признанных иностранными агентами, НДФЛ при наследовании и продаже недвижимости становится обязательным независимо от срока владения.
Дальневосточная и арктическая ипотека: расширение доступа
Программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» существенно расширяется. Теперь участвовать в ней могут семьи с третьим и последующим ребёнком, рождённым после 1 января 2024 года, без возрастных ограничений для родителей.
Кроме того, программа стала доступна всем работникам государственных и муниципальных образовательных учреждений в соответствующих регионах — без требований к должности или семейному статусу.
Важное изменение — возможность использования льготной ипотеки для покупки вторичного жилья в городах с низкой строительной активностью, что делает программу более гибкой и применимой на практике.
Новая ежегодная выплата для семей с детьми
С 2026 года вводится ежегодная выплата для работающих родителей с двумя и более детьми до 18 лет (или до 23 лет при очном обучении). Средний доход на одного члена семьи при этом не должен превышать 1,5 регионального прожиточного минимума.
Выплата предоставляется по итогам года: НДФЛ пересчитают по ставке 6%, а разницу вернут родителям. Подать заявление, например за 2025 год, можно с 1 июня по 1 октября 2026 года через Госуслуги, МФЦ или Социальный фонд.
Для семей со стабильным доходом это дополнительный финансовый ресурс, который можно учитывать при долгосрочном планировании, в том числе при покупке или обслуживании недвижимости.
ИЖС и кредиты под залог: усиление контроля
Центробанк сохраняет действующие ограничения по ипотеке на квартиры, но усиливает надзор за кредитами на индивидуальное жилищное строительство и нецелевыми займами под залог недвижимости.
Для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой это означает либо необходимость увеличения первоначального взноса, либо поиск альтернативных способов финансирования. Банки будут строже оценивать риски, а универсальных решений станет меньше.
Прочие изменения: ЖКХ, госпошлины и цифровизация
С 2026 года упростится возврат госпошлины — подать заявление можно будет онлайн через портал Госуслуг.
В Санкт-Петербурге запускается программа реновации и комплексного развития территорий. Под снос попадут дома типовой панельной застройки 1957–1970 годов. Жильцам предложат новые квартиры в том же или соседнем муниципальном районе, а при письменном согласии — и в другом районе города.
Меняются сроки оплаты коммунальных услуг: с 1 марта 2026 года крайний срок оплаты переносится с 10 на 15 число месяца, а платёжные документы будут направляться до 5 числа. Информация о задолженностях будет отражаться в ГИС ЖКХ.
Также с 1 января 2026 года туристический налог вводится в Курске, Нижнем Новгороде, Самаре и Тюмени. Формально его платят владельцы средств размещения, однако фактически налог включается в стоимость проживания. Максимальная ставка — до 2% от стоимости, но не менее 100 рублей в сутки.
С марта 2026 года в системе ГИС ЖКХ начнётся формирование электронных паспортов многоквартирных и индивидуальных домов с полной информацией о техническом состоянии, площади и степени износа.
Что это значит для рынка и покупателей
Изменения 2026 года показывают общий вектор государственной политики: массовые льготы постепенно сокращаются, контроль усиливается, а меры поддержки становятся более адресными.
Для покупателей это означает, что значение грамотного планирования, выбора ликвидного объекта и корректной финансовой модели заметно возрастает. Ошибки в выборе ипотечной схемы или объекта недвижимости в новых условиях обходятся значительно дороже. Всё чаще выигрывают те, кто принимает решения, опираясь на аналитику рынка.
Если вы планируете покупку недвижимости для жизни или инвестиций в 2026 году — напишите в чат кодовое слово “Жилье”. Эксперт бесплатно подберёт новостройки, соответствующие вашим целям и бюджету!