Если вы планируете купить новостройку в Москве и «просто подождать ключи до 2027–2028 года», у меня для вас плохие новости. Старая логика, на которой выросли поколения инвесторов, больше не работает. Она не просто «заснула» — её демонтировали мастодонты рынка.
В чем ловушка? Раньше всё было прозрачно: покупаешь «котлован», застройщик берет на себя риски, а ты получаешь премию за ожидание. Ключи в кармане = +30–40% к капиталу.
В 2026 году всё изменилось. Крупные застройщики сменили тактику. Им больше не нужны объемы любой ценой, им нужна маржа. Теперь они не делятся с вами прибылью, они забирают её авансом.
1. Вы покупаете квартиру по цене 2029 года
Мастодонты рынка заложили ожидаемый рост цен на три-четыре года вперед в текущий прайс. Когда вы заходите в сделку сегодня, вы платите цену, которой эта квартира (в лучшем случае!) будет стоить через три года. Ваш профит за ожидание уже съеден отделом маркетинга застройщика.
2. Математика, которая не сходится
Давайте без иллюзий. Если вы берете ипотеку под рыночную ставку (а она сейчас кусается), то за те 2–3 года, что вы ждете бетонный скелет, вы выплачиваете банку сумму, сопоставимую со стоимостью еще одной комнаты.
- Итог: На выходе вы получаете объект, который стоит дешевле, чем сумма вашей покупки + проценты банку. Это не инвестиция. Это благотворительность в пользу девелопера и банка.
3. Удержание маржи против ликвидности
Застройщикам выгодно держать высокую цену метра, даже если продажи стоят. Им проще продать 10 квартир «дорого», чем 100 «дешево», закладывая в цену все свои риски и инфляцию. Но когда вам через 3 года нужно будет срочно выйти из этой бетона в кэш, вы столкнетесь с реальностью: вторичка всегда торгуется с дисконтом к новострою.
Что делать?
Ждать ключи в 2028 году в типовом «человейнике» — это стратегия надежды, а не расчета. В новой реальности выигрывает тот, кто:
- Ищет аномалии: Объекты, где цена реально не перегрета (их осталось 3-5% на рынке).
- Считает «цену выхода»: Сколько будет стоить этот метр через 3 года за вычетом всех переплат?
- Смотрит шире: Если математика Москвы не бьется — ищите рынки, где застройщики еще не научились «красть будущее» у своих клиентов.
Жизнь в Москве без иллюзий — это умение признать: правила изменились. Мастодонты уже перестроились. А вы?
Вопрос к читателям: Верите ли вы, что через 3 года цены в Москве совершат еще один прыжок вверх, который перекроет сегодняшние переплаты? Или мы уперлись в потолок?
Пишите в комментариях, обсудим реальные цифры. 👇
Как не купить воздух в 2026 году?
Что со всем этим делать? Идти вслепую к застройщику — значит подписать приговор своей доходности. Мастодонты продают вам картинку будущего, я же помогаю купить реальные деньги.Если вы планируете покупку в ближайшее время, я предлагаю не гадать, а посчитать. На консультации мы:
Препарируем ваш выбор: Посчитаем реальную стоимость объекта к моменту получения ключей (с учетом ипотеки и инфляции).
Найдем «План Б»: Рынки и инструменты, где ваша прибыль не заложена в текущий прайс застройщика.
Оценим ликвидность: Будет ли кому продать этот объект в 2028-м или вы останетесь с «памятником бетону».Записаться на разбор вашей ситуации можно в личные сообщения или по ссылке в описании профиля. Пока мастодонты удерживают маржу, мы будем удерживать ваш здравый смысл.
Я не гадалка и не обещаю вам "иксы" там, где их нет. Моя задача — провести аудит вашего запроса и честно сказать: стоит ли лезть в эту стройку или пора разворачивать капитал в другую сторону. Разбираю каждый кейс как свой собственный. Мой Telegram @BardNata
