Часть №2
Кейсы Краснодар для быстрого входа но разных задач
С ПВ и без ПВ
с частичным и полным взносом по семейной ипотеке
🤍Кейс 1:
2к 66 м2
Цена 7 400 000 ₽
Взнос 2 000 000 ₽
Ипотека 6%, платёж 32 378 ₽/мес
Аренда 55 000 ₽/мес (мой ориентир)
Расчёт денежного потока:
Валовый доход:
55 000 × 11 = 605 000 ₽/год
Минус 5% расходы: 30 250 ₽
Налогооблагаемый доход: 574 750 ₽
НДФЛ 13%: 74 718 ₽
Чистый доход после налога: 500 032 ₽/год
Ипотека: 32 378 × 12 = 388 536 ₽/год
Денежный поток на руки:
111 496 ₽/год (примерно 9 300 ₽/мес)
Cash-on-cash (до роста цены)
111 496 / 2 000 000 = 5,6% годовых на собственный капитал
⌛️Капитализация (рост цены) на 5 лет, рассмотрим 2 сценария
Сценарий А консервативный:
5% в год
Оценка цены через 5 лет: 7,4 млн × 1,276 = 9,44 млн ₽
Прирост : 2,04 млн ₽
Сценарий B умеренный:
8% в год
Оценка цены через 5 лет: 7,4 млн × 1,469 = 10,87 млн ₽
Прирост : 3,47 млн ₽
♾Итоговый результат за 5 лет (очень упрощённо, без учёта досрочек и изменения ставки)
Денежный поток за 5 лет:
111 496 × 5 = 557 480 ₽
Плюс прирост цены:
от 2,04 до 3,47 млн ₽
Суммарный эффект:
2,60–4,03 млн ₽
ROI на взнос 2,0 млн ₽ за 5 лет: примерно 130%–201% суммарно (❗️в среднем 18%–25% годовых в «смешанном» виде: аренда + рост цены)
🤍Кейс 2:
Цена 7 300 000 ₽
Взнос 1 456 000 ₽
Платёж 34 576 ₽/мес
Аренда 45 000 ₽/мес
При аренде 45 000 ₽
Валовый доход:
45 000 × 11 = 495 000 ₽
Минус 5%: 24 750 ₽
НДФЛ 13% от 470 250 ₽
= 61 133 ₽
Чистый доход: 409 117 ₽/год
Ипотека: 34 576 × 12
= 414 912 ₽/год
Денежный поток: минус
5 795 ₽/год (почти в ноль)
Вывод :
Тут мы не учитываем срок сдачи 2028 год. Поэтому пока при таких вводных больше делаем ставку на будущую капитализацию к 2028 и далее, чем про «плюсовой» кэшфлоу сразу.
Чтобы она стала арендно-сильной, нужна либо аренда выше( что вполне возможно на тот период , а может быть и нет ввиду большого количества объектов на тот период) , либо ниже платёж, либо оптимизация налога (самозанятость и т.п. если подходит).
🤍Кейс №3
Сроки 2030. В финансовой модели аренды сейчас ключевой минус один: ждать. Зато как «вход в район до созревания» может дать сильную капитализацию.
🤍Кейс №4
Сдача 2026–2027 раньше, чем кейсы 1.2.3 и потенциально выше арендная планка, т к проект реально ближе к «клубному» формату. Но тут требуется соответствующее оформление самой квартиры и её наполнение.
Далее ИТОГ 🪶🪶🪶
