Сделки с недвижимостью — это всегда зона повышенного риска. На первый взгляд может показаться, что преступления в этой сфере — скорее исключение, но практика показывает обратное. За последние годы количество мошеннических схем с недвижимостью в нашей стране кратно выросло. Поэтому если вы планируете приобретать жильё в ближайшее время, важно знать какие уловки используют недобросовестные продавцы, чтобы не потерять крупную сумму денег.
В этой статье разберём самые популярные схемы обмана в продаже недвижимости и расскажем как заранее понять, что сделка опасна.
Почему сделки с недвижимостью — это зона риска?
Мошенники не стесняются привлекать в свои схемы социально уязвимые слои населения — пенсионеров, инвалидов, одиноких людей. Логика простая: «накрутить» человека на эмоции, надавить на нужные болевые точки, пообещать невероятную выгоду от сотрудничества — и оставить в итоге ни с чем.
Вот какие схемы используются чаще всего.
Схемы мошенничества:
1.Продажа несуществующего жилья
На популярных агрегаторах выставляют фото недвижимости и документов (техпаспорта, справки из БТИ и т.д.), но фактически это компиляция из нескольких квартир. Цена гораздо ниже рынка, на объявлении пометки “срочно”, “без торга”, в тексте указана причина, по которой собственник не сможет присутствовать на осмотре (например, работает за границей). Как только выходят на связь, просят внести “аванс”, чтобы “забронировать” объект именно за вами, а в ответ обещают выслать документы купли-продажи и проч.
Какие риски для покупателя: как только он перечисляет деньги по указанному счёту, мошенники перестают выходить на связь.
2.Продажа жилья, полученного в наследство
Как правило, в схеме участвуют несколько наследников по предварительному сговору. Один из собственников выставляет на продажу квартиру, продаёт её, а затем другие наследники обращаются в суд (поскольку в течение 3 лет они тоже могут претендовать на эту квартиру по закону) и возвращают деньги. В последствии вырученные деньги делят между всеми участниками мошеннической схемы.
Какие риски для покупателя: в таких спорах суд по статистике чаще встаёт на сторону истца.
3.Сделка с недееспособным лицом
Мошенники пытаются продать недвижимость от имени недееспособного лица или человека, находящегося под опекой.
Какие риски для покупателя: подобные сделки мошенники могут оспорить в суде и вернуть деньги. По закону это можно сделать даже после заключения договора купли-продажи.
4.Продажа недвижимости под давлением мошенников
Мошенники находят доверчивого человека (как правило, пожилого, но бывают и исключения), которому предлагают поучаствовать в спецоперации ФСБ, МВД и т.д. Он должен быстро найти на свою недвижимость покупателя. Цену выставляет гораздо ниже рынка, поэтому вскоре появляется заинтересованный покупатель, а далее проводится обычная сделка купли-продажи. Через время выясняется, что продавец вырученные с продажи деньги перевёл на "безопасные" счета мошенников или передал курьеру, пишет заявление о мошенничестве, идёт в суд и просит признать сделку купли-продажи недействительной.
Какие риски для покупателя: суд, видя, что по документам из полиции пенсионер действовал под влиянием мошенников, встаёт на сторону потерпевшего. Далее по решению суда деньги от продавца должны быть возвращены покупателю, в Росреестре в качестве владельца возвращают прежнего собственника. Но деньги он вернуть якобы не может, потому что все перевёл мошенникам. Отобрать жилье у него часто нельзя — потому что оно у пенсионера единственное и защищено по закону от взысканий. И получается, что покупатель остаётся и без денег, и без жилья.
К этим схемам мошенники прибегают чаще всего. Но риски можно вовремя распознать ещё до совершения сделки о купле-продаже.
Как заранее понять, что сделка мошенническая
Есть конкретные признаки, которые должны насторожить покупателя:
- Недобросовестные продавцы могут настойчиво требовать внести аванс. Но по факту аванс — это часть сделки. Если самой сделки нет, то и аванса быть не может, так что вы не обязаны ничего платить. Чтобы зафиксировать договорённости, нужно все равно оформлять их через предварительный договор купли-продажи.
- В документах фигурируют не собственники, а третьи лица, которые не имеют отношения к предмету сделки. Убедитесь, что перед вами собственники. Запросите все необходимые документы и возьмите паузу 1–2 дня, чтобы спокойно их проверить. Убедитесь, что собственник числится в выписке ЕГРН. Если вам прислали копию выписки, перейдите по qr-коду из неё – он переведёт вас в Росреестр, там проверите подлинность документа.
- «Продавец» настойчиво просит провести сделку в упрощённом порядке (через МФЦ и наличные, без документарных проверок).
За сопровождением сделки обратитесь к профессиональным юристам. Они проверят все документы и убедятся, что рисков нет. В наше время, когда мошенников становится больше год от года, лучше не полагаться на собственные силы.
На что обратить внимание, если процесс сделки уже начался
Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, следуйте нашим рекомендациям: проверьте продавца и организуйте процесс сделки определённым образом.
Как проверить продавца
Запросите у него актуальную справку из ПНД.
Важно убедиться, что продавец не стоит на учёте.
Перед покупкой запросите у продавца его кредитную историю.
Это можно сделать любому гражданину 2 раза в год бесплатно. Если по отчёту КИ будет видно, что продавец по уши в долгах и просрочках, к сделке есть вопросы.
Расспросите продавца почему он продаёт жилье, особенно если оно единственное. Примеры вопросов:
- «Где вы будете жить после продажи?»
- Если человек возрастной — «Сегодня вы продаёте квартиру, а куда переедете завтра? Если к родственникам — а можно ли получить их телефоны? Встретиться с ними на месте?»
Если всех этих данных нет — от сделки лучше отказаться.
Как вести сделку:
А) за 5 минут до сделки попросите психиатрическое освидетельствование с приглашённым специалистом. После беседы со сторонами сделки вам дадут справку, что за 5 минут до сделки все понимали, что происходит, отдавали отчёт себе в своих действиях и понимали последствия.
Б) взаиморасчёты желательно максимально затянуть: через аккредитив, депозит нотариуса либо депозитарную ячейку. Когда мошенники “накручивают” жертву, они выбирают варианты, где быстрее получат деньги. Поэтому если вы предлагаете более многосложные варианты расчётов, риск быть обманутым гораздо ниже.
В) обязательно делайте видеофиксацию сделки — это сильно поможет в суде.
Г) храните все доказательства общения с продавцом и риелторами, банком, нотариусами — чеки, переписки, документы.
Д) никакой простой письменной формы и оформления через МФЦ — только нотариальная сделка.
Вывод
Сделки с недвижимостью всегда связаны с большими деньгами, а значит — с повышенными рисками. Даже если на первый взгляд всё выглядит спокойно и логично, это не гарантирует безопасности. Большинство проблем возникает именно тогда, когда покупатель торопится, доверяет на слово или пытается сэкономить на проверках. Поэтому главный принцип при покупке жилья — не спешить и перепроверять всё, что можно перепроверить. Если в процессе сделки появляются сомнения, давление или нестыковки, лучше остановиться и отказаться от покупки. Потерянное время всегда дешевле потерянных денег и жилья.