Ко мне пришёл Евгений и сказал: «Есть 10 млн рублей. Семейной ипотеки нет. Хочу грамотно вложиться с минимальными рисками. Готов рассмотреть длинную рассрочку или субсидированную ипотеку».
Я ему отвечаю: «Не вопрос. Найдём лучший вариант».
Подбор занял много времени. Большинство рассрочек не подходили:
- либо был слишком высокий ежемесячный платёж
- либо слишком короткий срок
В итоге сфокусировались на субсидированной ипотеке от застройщика.
Что смотрели в процессе:
- PAVE
- Moments
- SOUL
- Среда на Кутузовском
- Среда на Лобачевского
Ключевые критерии: потенциал роста, высокая аренда и максимально дешёвые деньги.
В итоге остановились на ЖК Среда на Лобачевского. Мы нашли евро-2 площадью 35 м² с мастер блоком и окнами в благоустроенный двор.
Это настоящий алмаз внутри проекта, потому что:
- с одной стороны комплекса — ТЭЦ,
- с другой — железная дорога,
- 90% лотов смотрят окна в окна.
Наш вариант — редкий ликвид, который без проблем будет сдаваться в аренду и так же спокойно будет продаваться в будущем на вторичке.
Что по локации?
Это промзона Очаково, которая активно развивается. Здесь строят жильё бизнес и премиум класса, бизнес центры и общественные пространства.
Рядом куча топовых вузов таких как МГИМО, РУДН, РАНХиГС, МИРЭА, МГУ.
Ну и это исторически любимый многими запад Москвы.
Самое интересное — цена и условия:
Мы забрали лот за 19,6 млн ₽ без удорожания, со ставкой 5% на 5 лет.
Такая ставка — это невероятно дешёвые деньги для России. Люди, чьи деньги работают в бизнесе, понимают о чем и говорю.
В текущих ценах такую евро-2 с ремонтом можно продать примерно за 25 млн ₽ и выше (ориентируюсь на Огни и Варден).
Что по экономике?
ПВ: 11 млн ₽
Выплаты по ипотеке: 1,6 млн ₽
Отделка: 4 млн ₽
Итого вложений: 16,6 млн ₽
Ожидаемая аренда: 120 тыс. ₽ в месяц
Прогноз продажи через 5 лет: 30 млн ₽
Чистая прибыль: 9 млн ₽
Доходность: ~12% годовых.
Был почти идентичный кейс с клиентом Михаилом. Мы взяли евро-2 площадью 38 м² за 20,9 млн ₽, но уже в ипотеку 8% на 7 лет, с ПВ 50% и платежом около 85 тыс. ₽
По экономике результат получился такой же, как у Евгения.
Вывод:
В этих двух кейсах мы фактически заменили семейную ипотеку субсидированной — при этом не потеряв ни в цене, ни в условиях покупки.
Евгений и Михаил получили дешёвые деньги и редкие ликвидные лоты в перспективной локации.
Это отличный пример того, как грамотное использование инструмента вроде субсидированной ипотеки позволяет достичь хороших результатов без льготных программ от государства, не жертвуя доходностью и безопасностью вложений.