Российская гильдия риелторов (РГР) выступила с законодательной инициативой о создании в стране государственного компенсационного фонда для защиты граждан, пострадавших от мошенников при покупке жилья на вторичном рынке. Идея заключается в том, чтобы предоставить потерпевшим финансовую поддержку в ситуациях, когда взыскать убытки с недобросовестного продавца невозможно. Эта инициатива, озвученная в начале января, поднимает важный вопрос о распределении рисков в частных сделках и степени ответственности государства за безопасность гражданского оборота.
Механизм работы и источники финансирования фонда
По словам вице-президента РГР Андрея Банникова, предложение уже сформировано и требует проработки на законодательном уровне. Ключевым вопросом является источник финансирования такого фонда. Основная идея заключается в целевых отчислениях из государственных пошлин, взимаемых Росреестром при регистрации сделок с недвижимостью.
«Мы считаем, что возможно создание некоего государственного компенсационного фонда, куда отчисления могли бы быть из госпошлин. Если мы с вами посчитаем, что Росреестр проводит в год примерно 4 млн операций и возьмем, например, цифру 200 рублей повышение стоимости от услуги Росреестра на каждую операции – 800 млн рублей. В России ежегодно несколько десятков покупателей остаются без квартиры и без возможности получения денег обратно от продавцов. И такая вот сумма – примерно 800 млн рублей, скорее всего, закрывала вопрос компенсацией», – привел расчеты Банников в интервью ТАСС. Эта модель предполагает, что все участники рынка, обращающиеся за государственной регистрацией прав, делают небольшой взнос в общий фонд безопасности, что позволит помочь тем, кто стал жертвой противоправных действий.
Правовые основания и пробелы в защите
Инициатива РГР развивается в рамках существующего законодательства, но направлена на закрытие его практических пробелов. Согласно действующему Гражданскому кодексу, покупатель, у которого решением суда была изъята квартира, приобретенная у лица, не являвшегося ее надлежащим собственником (например, по мошеннической схеме), имеет право на возмещение убытков. Однако это право часто остается формальным, если у непосредственного виновника – продавца-мошенника – отсутствуют средства или имущество для компенсации.
«Покупатель не виноват в том, что произошла такая сделка, что было даже не заблуждение, а продавец не отдавал отчета в том, что происходит абсолютно. Мы бы такие случаи тоже бы включили бы в возможность компенсации со стороны государства», – пояснил Андрей Банников.
Таким образом, фонд призван стать последней инстанцией, гарантирующей возмещение ущерба добросовестному приобретателю, когда все другие механизмы исчерпаны и не сработали.
Усиление защиты прав на рынке недвижимости
Предложение РГР появилось не в вакууме. В последние месяцы тема усиления защиты участников рынка недвижимости, особенно в сфере «вторички», активно обсуждается на разных уровнях. Например, на портале ТАСС было опубликовано сообщение о том, что председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников высказался за усиление ответственности нотариусов. Он отметил, что нотариусы, заверявшие сделки, в которых впоследствии были выявлены нарушения, должны нести имущественную ответственность перед пострадавшими сторонами.
Эти параллельные инициативы – о компенсационном фонде и об ответственности нотариусов – указывают на системный поиск решения проблемы. Они отражают стремление создать многоуровневую систему безопасности: от превентивных мер (ответственность профессиональных участников) до «страховочной сетки» (государственная компенсация) для крайних случаев.
Дискуссия: аргументы за и против
Идея создания фонда, несомненно, вызовет профессиональную и общественную дискуссию. Ее сторонники могут аргументировать позицию следующим образом:
Социальная справедливость. Государство берет на себя функцию защиты наиболее уязвимой стороны – обычного гражданина, для которого потеря квартиры является катастрофой.
Повышение доверия к рынку. Наличие гарантии компенсации может сделать вторичный рынок более предсказуемым и безопасным для инвестиций, стимулируя его развитие.
Коллективная солидарность. Принцип минимальных отчислений со множества сделок для помощи единицам пострадавших выглядит социально приемлемым.
В то же время критики могут выдвинуть контраргументы:
Моральный риск. Гарантированная компенсация от государства может снизить бдительность покупателей, которые перестанут тщательно проверять юридическую чистоту сделки, полагаясь на «страховку».
Финансовая нагрузка. Введение даже небольшой дополнительной пошлины увеличит общие транзакционные издержки на рынке.
Ответственность виновника. Основной вопрос – не должно ли государство в первую очередь совершенствовать механизмы розыска и принудительного взыскания с мошенников, а не перекладывать финансовое бремя на добросовестных участников рынка.
Практическая реализация и перспективы
Для реализации идеи потребуется не только поправка в федеральный закон о регистрации недвижимости, но и детальная проработка административного регламента. Необходимо будет четко определить критерии для получения компенсации: какие именно случаи мошенничества подпадают под действие фонда, каков будет порядок доказывания и максимальный размер выплат. Также потребуется создать специальный управляющий орган или наделить соответствующими функциями уже существующую структуру, например, подразделение Росреестра или «ДОМ.PФ».
Ожидается, что предложение РГР будет направлено в профильные министерства – Минэкономразвития и Минстрой России, а также в комитеты Государственной Думы для предварительного обсуждения. Учитывая текущий фокус на защите прав потребителей и повышении устойчивости финансовой системы, инициатива имеет шанс быть рассмотренной в рамках ближайшей сессии парламента. Однако ее окончательная судьба будет зависеть от баланса мнений экспертного сообщества, регуляторов и итоговых финансовых расчетов.
© ДОМ.NEWS
